Классификация новостроек всегда вызывала массу вопросов. Возводится большое количество жилых комплексов, покупатели готовы платить за набор конкретных преимуществ, и ценовая политика компаний отчасти опирается на параметры, определяющие принадлежность недвижимости к тому или иному классу. Иными словами, стремление классифицировать жилье логически вытекает из потребности участников рынка договориться, найти общий язык и наладить эффективное взаимодействие. 

Однако на сегодняшний день этот процесс довольно подвижен, границы классов размыты, то и дело появляются промежуточные варианты. При этом разница в цене на жилье различных сегментов весьма ощутима. Так по какому принципу новостройку можно отнести к тому или иному классу? Давайте разберемся. 
 

Жилье класса стандарт

Итак, среди основных классов новостроек принято выделять следующие: стандарт, комфорт (массовое жилье), бизнес и премиум (жилье повышенной комфортности). По сути стандарт во многом унаследовал характеристики бывшего эконом-класса. Напомним, что в начале 2018 года В. В. Путин подписал указ об отмене термина «жилье экономического класса», в связи с чем было введено понятие «стандартное жилье». Установить требования к такому жилью поручено Минстрою.  До их появления по отношению к стандарту будут действовать критерии эконом-класса. 

По каким же параметрам можно отнести жилье к стандартному классу? Чаще всего выделяют следующие критерии: 

- как правило, это панельный или монолитный дом, построенный по типовому проекту; 

- высота потолков – до 2,7 м; 

- средняя этажность зданий – 9–17 этажей; 

- от 5 квартир на лестничной клетке;

- отсутствует подземная автостоянка;

- площадь однокомнатной квартиры колеблется от 35 до 40 кв. м; 

- предполагается стандартная отделка или ее отсутствие; 

- ландшафтный дизайн ограничивается общим озеленением.

В качестве примера можно привести ЖК «Лыткарино Хит». Жилой комплекс состоит из 17-этажных корпусов, строительство которых ведется по монолитно-панельной технологии. Высота потолков составляет 2,72 м. В среднем на одном этаже располагается порядка 5-6 квартир, жилье сдается без отделки. Площадь студии составляет 28,94 кв. м, однокомнатной квартиры – 43 кв. м, двухкомнатной – от 44 до 57 кв. м. 

Жилье комфорт-класса

Квартиры комфорт-класса – это улучшенный вариант класса «стандарт», характеризующийся расширенным метражом, разнообразными планировками и высокими потолками, более качественной отделкой и полноценным благоустройством придомовой территории. Сегодня к недвижимости класса «комфорт» относятся не только панельные дома, но и кирпичные и монолитно-кирпичные здания.

Ярким примером жилого комплекса комфорт-класса можно назвать ЖК «Level Амурская» рядом со станцией метро «Черкизовская». Действительно, в данном случае мы имеем возможность наблюдать качественно более высокий уровень по сравнению с новостройками стандарт-класса. Проектом предусматривается возведение десяти монолитных 39-этажных небоскребов. Архитектурный облик корпусов разработан известным бюро SPEECH. Высота потолков в просторных входных группах достигает 5 м, в квартирах и апартаментах – 2,95 м. Ширина окон – до 4,5 м. Площадь жилых помещений имеет больший диапазон по сравнению с рассмотренным жилым комплексом стандарт-класса (от 18 до 110 кв. м), доступны разнообразные планировки. Также в продаже имеются 4-комнатные квартиры.  Предлагается отделка в двух стилях. Придомовая территория качественно обустроена: многоуровневый ландшафтный дизайн, зоны отдыха, закрытый от посторонних двор. Также ведется строительство собственного амфитеатра. 

Новостройки бизнес-класса

Новостройки бизнес-класса, как правило, соответствуют следующим критериям: 

- располагаются ближе к историческому центру;

- возводятся по индивидуальному проекту;

- возводятся по технологиям бескаркасного и монолитно-каркасного строительства;

- придомовая территория огорожена и благоустроена;

- имеют развитую системы безопасности: консьержи, посты охраны, система видеонаблюдения;

- наличие подземных и наземных автопарковок;

- улучшенная отделка или возможность индивидуальной отделки;

- свободные планировки;

- высота потолков от 2,75 м;

- площадь 2-комнатных квартир – от 60 кв. м, 3-комнатных – от 90 кв. м, 4-комнатных – от 120 кв. м, 5-комнатных – от 150 кв. м. 

Характерным примером новостройки бизнес-класса является ЖК «Династия», расположенный в 3 км езды от делового центра Москва-Сити. Комплекс состоит из 3 монолитно-кирпичных домов от 21 до 24 этажей. Авторская архитектура представляет собой оригинальное переплетение ампира, ар-деко и эклектики: фасады из природного камня, лепнина и барельефы, панорамные окна. Высота потолков – 3,1 м. Существует более 50 планировок с минимальной отделкой. Имеются квартиры с выходом на террасу площадью до 80 кв. м. Построен двухуровневый подземный паркинг. На территории комплекса находятся двор-патио, амфитеатр, скейт-парк. Предусмотрена служба безопасности: территория находится под охраной, есть консьержи. 

Новостройки премиум-класса

И, наконец, мы переходим к жилью премиум-класса. 

Некоторыми важными критериями, выводящими жилье данного класса на качественно новый уровень, можно назвать следующие: 

- архитектурный облик зданий требует глубокой проработки;

- новостройки гармонируют с историческим окружением;

- бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома;

- количество этажей, как правило, не превосходит 8-10;

- высота потолков – от 3 м;

- система «умный дом» с контролем инженерных коммуникаций;

- еще более развитая система охраны: патрулирование придомовой территории, лестничных клеток; посты охраны в ключевых точках.

Примером жилья премиум-класса является кирпичный 6-этажный клубный дом «Малая Ордынка 19», расположенный в Замоскворечье и выполненный в европейском стиле. Роскошный фасад визуально разделен на три части в зависимости от материала отделки:  использованы юрский мрамор, немецкий кирпич, моллированное стекло, дерево. Здание оснащено системой «умный дом», оборудована капсульная звукоизоляция. Также есть возможность приобрести пентхаусы с видами на Кремль, Храм Христа Спасителя или особняки Малой Ордынки.

Так что же влияет на классификацию?

Отталкиваясь от рассмотренных классов и приведенных примеров, мы можем вывести список параметров, на основе которых и строится классификация. Эти параметры во многом совпадают с "Единой классификацией многоквартирных жилых новостроек", разработанной Российской гильдией риэлторов. 

Итак, согласно документу, основными критериями классификации являются следующие:

- Архитектурный проект;

- Технологии и материалы строительства;

- Остекление; 

- Объемно-планировочные решения;

- Отделка общественных зон и квартир;

- Метраж квартир;

- Площадь кухни;

- Параметры входных групп;

- Инженерное обеспечение (энергоснабжение, вентиляция, отопление и водоснабжение, оснащение здания лифтами);

- Система безопасности и организация придомовой территории;

- Внешнее окружение и социальная инфраструктура;

- Инфраструктура дома;

- Особенности паркинга.

Рынок развивается: прагматик-класс, комфорт+ и бизнес+

За последние годы рынок недвижимости активно развивается и трансформируется, предлагает новые критерии, классы и подклассы. Параллельно с этим меняются и стратегии ценообразования.

Прежде всего, обращает на себя внимание разрастание классов жилья. В частности, рассмотренный нами комфорт-класс зародился как промежуточное звено между экономом и бизнесом. 

Не так давно группа компаний «Самолет Девелопмент» предложила новую концепцию жилья на рынке недвижимости – прагматик-класс. Отличительной его чертой являются быстрые темпы строительства: средний срок от котлована до вручения ключей занимает 18 месяцев. Квартиры передаются покупателям с полной отделкой – можно сразу же заехать в них и жить. Строительство осуществляется по принципу конвейерного производства, а доступная цена обусловлена высокими темпами продаж.

Одним из недавних проектов ГК «Самолет Девелопмент» является ЖК «Томилино 2018». Минимальная площадь квартиры здесь составляет 24 кв. м, доступно 10 вариантов планировок с полной отделкой под ключ в нейтральной цветовой гамме.

Также следует упомянуть о возникновении классов комфорт+ и бизнес+. Их появление обусловлено тем, что по большинству критериев жилой дом может соответствовать заявленному классу, а по некоторым параметрам даже превосходить его.

Если рассматривать актуальные тенденции, то в конкурентной среде все движется к тому, что бизнес-класс становится доступнее, чем был, к примеру, 5 лет назад. Раньше такое жилье было доступно очень ограниченному числу клиентов с высоким доходом. В настоящий момент среди покупателей встречается все больше молодых успешных предпринимателей. 

Подводя итоги, мы должны отметить то, что существующая классификация находится в процессе постоянной трансформации, ее границы достаточно размыты и допускают возникновение новых классов и подклассов, поскольку в конкурентной борьбе появляются новые форматы недвижимости. Вместе с тем жилье повышенной комфортности уже не является прерогативой исключительно высокопоставленных лиц, а становится все доступнее средней категории покупателей.