Предложение купить квартиру-студию в престижной локации в Москве за 3 млн рублей должно насторожить любого нормального человека. Это как тот самый сыр в мышеловке. Тем не менее, желающие иметь собственное жилье (пусть и микроскопическое) в центре столицы находятся всегда. Что же на самом деле продают под видом дешевых студий, и почему не нужно покупаться на столь заманчивое предложение?

Квартира в квартире

Маленькая студия в старой Москве по цене 3-4 млн рублей – не что иное как доля в одной большой квартире. Просторные многокомнатные квартиры в старой Москве площадью 100-150 кв. м стоят очень дорого и продаются годами. Предприимчивые люди нашли выход: из одной квартиры делают несколько маленьких автономных студий и продают их как отдельное жилье.

Понять, что вам предлагают долю вместо полноценной квартиры, просто. Такие студии, как правило, имеют размер от 8 до 25 кв. метров, что меньше установленной государством минимальной площади квартиры в 28 кв. метров. Сделка купли-продажи проходит у нотариуса и не регистрируется в Росреестре. По одному адресу расположено несколько квартир.  Но многие идут на такую сделку, прекрасно осознавая, что они покупают. Вот только осознание всех рисков этого решения приходит позже, вместе с горьким опытом.

Зачем покупать

1. Дешево. Учитывая снижение уровня доходов, для многих это единственный вариант обзавестись собственным жильем.  

2. Временное проживание. Приобретение такой студии рассматривают как первый шаг в решении жилищного вопроса. И недвижимость появится, и деньги не растратятся на ерунду. Такой вариант устраивает родителей иногородних студентов.  

3. Для сдачи в аренду. Для москвичей сдача жилой недвижимости в аренду давно стала прибыльным бизнесом. Почему не купить еще одну недорогую студию в хорошем районе?  

4. Престижная локация. Во-первых, жить в хорошем районе Москвы — статусно, во-вторых, удобно с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности.  

Теперь переходим к рискам, которых в данном случае вагон и маленькая тележка.

Юридические риски

При продаже долей в одной квартире встречается самое большое количество мутных схем. Часто компании-продавцы сначала находят покупателей на все доли, оформляют сделки, а уже потом делают перепланировку и ремонт. Соответственно, вся ответственность за последствия переделки ложится на собственника. А таких последствий будет много, но об этом позже.  

Продавцы уверяют клиентов, что у них не будет никаких проблем с последующей продажей недвижимости. При оформлении покупки все владельцы сразу оформляют нотариальный отказ от преимущественного права выкупа других долей в квартире. На деле, если вы спустя годы соберетесь продать свою студию, нотариус может не принять стародавние отказы и обяжет пройти процедуру заново. Как поведут себя соседи — предсказать невозможно. Известны случаи, когда совладельцы квартиры пытались нажиться на ситуации и требовали финансовое вознаграждение за отказ от выкупа или вообще отказывались подписывать документы из вредности.  

Самый главный юридический риск — это перепланировка. Что бы вам ни говорили продавцы, узаконить переделку одной квартиры в несколько студий нельзя. Ни при каких обстоятельствах. 

Представьте себе, что вместо одной кухни и одного санузла надо сделать пять. Это означает, что требуется перенести коммуникации в не предназначенные для того места, что запрещено законом. Даже если ушлые предприниматели договорились с управляющей компанией и подключили коммуникации к существующей домовой разводке, при первом же визите жилищной инспекции УК переложит всю ответственность на вас.

Одним из аргументов продавцов в пользу законности перепланировки является расположение квартиры на первом этаже или над нежилыми помещениями. Якобы в этом случае соблюдается законодательство в части запрета переноса мокрых зон. Но, во-первых, с таким переносом имеют право не согласиться соседи сверху, во-вторых, тогда помещение необходимо перевести в статус коммерческого со всеми вытекающими последствиями.  

Итак, переделку одной квартиры в несколько узаконить нельзя.

Финансовые риски

На покупку доли в квартире ни один банк вам не даст ипотечный кредит. Можете даже не проверять. Если не хватает собственных средств, придется брать потребительский кредит, а это очень дорого. Еще хуже, если вы решитесь на займ от продавца под залог своей доли. Это дороже, и риск остаться без денег и недвижимости очень высок. Материнский капитал и прочие субсидии тут тоже не работают.  

Вообще, риск лишиться жилья подстерегает на каждом шагу. Например, если вы не выполните предписание жилищной инспекции узаконить перепланировку или вернуть квартиру в первоначальное состояние, у вас могут забрать студию и выставить ее на торги по минимальной цене. После уплаты штрафов денег хватит разве что на коробку от телевизора.

Эксплуатационные риски

В квартире предусмотрены два вентиляционных, водопроводных стояка и один канализационный. Это означает, что канализационные отходы в студиях будут откачиваться насосом и сливаться в одну трубу. Это в разы повышает риск аварии, а характерное амбре в квартире вам практически гарантированно.

То же касается водопровода, отопления и электричества. Имеющиеся мощности не рассчитаны на проживание такого количества людей на одной площади. А дополнительные мощности без законного обоснования получить не получится.  

Вентиляция светит только 1-2 счастливчикам, остальным придется довольствоваться естественным проветриванием путем открытия форточки в любую погоду. Представьте, как можно готовить на кухне или принимать душ, не имея вентиляции в квартире.  

Отношения с соседями из других квартир в подъезде у вас не сложатся, не надейтесь. Им точно не понравится появление “цыганского табора” в доме. Будьте готовы к жалобам, визитам участкового и жилищной инспекции. Ну и надо будет привыкать к тому, что по вашему адресу проживает еще несколько человек, с которыми у вас, как минимум, один общий коридор.

Прочитать эту статью и другие полезные материалы из мира недвижимости можно также на канале Онград на Яндекс.Дзен. Подписывайтесь и оставайтесь с нами!