Локации, относящиеся к ближнему Подмосковью, уже хорошо освоены крупными девелоперами. Застройщики активно возводят проекты недалеко от МКАД, и эти объекты становятся все более и более востребованными. Несколько иная ситуация складывается в среднем и особенно в дальнем Подмосковье. Почему девелоперов и покупателей в меньшей степени привлекают эти территории и насколько велика перспектива развития строительного рынка в отдаленных уголках Московской области?

Москва и ближнее Подмосковье – самые популярные направления для застройщиков

Резкий скачок темпов строительства в ближнем Подмосковье (до 15 км от МКАД) зафиксирован еще в начале двухтысячных. Низкая стоимость земельных участков привлекла девелоперов, а относительно доступные цены на жилье заинтересовали покупателей. Так, в среднем в год здесь возводилось порядка 5,8 млн кв. м жилья. В 2011 году застройщики все чаще стали выбирать для расположения жилых комплексов среднее Подмосковье – каждый год в эксплуатацию вводилось примерно 2 млн кв. м.

Ситуация кардинально изменилась после кризиса 2014 года. Цены на жилье в пределах МКАД стали ниже, поэтому потребительский интерес вновь сосредоточился на столичных территориях. Это подтверждают реальные цифры: в 2014 году в Подмосковье было заключено порядка 113 тыс. договоров долевого участия, а в Москве этот показатель едва превышал 24 тыс. договоров. Спустя четыре года позиции практически сравнялись: за пределами МКАД было зарегистрировано 85 тыс. подобных сделок, а в Москве зафиксирован прирост до 80 тыс. договоров.

За последний год мы снова наблюдаем смещение потребительского спроса в сторону области, продиктованное повышением цен на жилье в столичных новостройках примерно на 10%. Ближнее Подмосковье вновь вызывает повышенный покупательский интерес: в марте нынешнего года было зарегистрировано на 70% больше договоров долевого участия, чем в феврале. Количество сделок существенно выросло и по сравнению с аналогичным периодом 2018 года – почти на 40%.

Какими локациями ближнего Подмосковья интересуются покупатели?

В последние несколько лет девелоперы все чаще возводят новостройки в Ленинском, Красногорском и Люберецком районах. Ранее среди лидеров числились Химки и Балашиха, но мораторий на строительство изменил ситуацию в этих локациях.

Одним из самых привлекательных в плане транспортной доступности подмосковных городов смело можно назвать Реутов: оставаться среди лидеров ему позволяет собственная станция подземки «Новокосино». Реутов также из года в год признается одной из самых дорогих локаций Подмосковья наряду с Одинцово, Долгопрудным, Красногорском и Химками. А чаще всего покупатели жилья делают выбор в пользу Домодедово, Солнечногорска и Красногорска.

Дальнее Подмосковье: что может привлечь покупателей?

Застройка дальнего Подмосковья (до Московского большого кольца А-108) идет достаточно медленными темпами. Удаленность от МКАД сказывается на покупательском интересе москвичей: те, кто трудоустроен в пределах столицы, не спешат покупать квартиры в нескольких часах езды до места работы. 

Крупных застройщиков отдаленные уголки столичного региона заинтересовали совсем недавно, 2–3 года назад. Поддерживать продажи на должном уровне здесь проще: не мешает высокая конкуренция, как в Москве или рядом с МКАД, где зачастую приходится возводить объекты едва ли не на соседних участках. При этом особой разницы в стоимости возведения коробки и внутренних сетей дома не наблюдается: она установилась в пределах 30–35 тыс. руб. за кв. м. На итоговую цену оказывают влияние расположение объекта и создание внешних инженерных сетей. В результате себестоимость квадратного метра в Москве (от 110 тыс. руб.) – от двух и более раз выше, чем в дальнем Подмосковье (45–55 тыс. руб.).  

Девелоперы видят в территориях, находящихся за Московским большим кольцом А-108, достаточный потенциал для развития. Дальнее Подмосковье понемногу застраивается, и вполне возможно, что с годами туда начнут перебираться москвичи, не «привязанные» к столичным офисам. Интересны будут эти локации и тем, кто ценит спокойствие и благоприятную экологическую обстановку. Кроме того, пресловутые московские пробки чаще всего досаждают жителям столицы и примыкающих к ней районов. За 60–70 км от Москвы пробок почти не бывает. Поэтому уже сейчас отдаленные города могут начинать борьбу за покупателей. Однако эти тенденции прослеживаются нечетко. Должно пройти не менее 5–7 лет, чтобы дальнее Подмосковье всерьез заинтересовало граждан. Для этого там необходимо улучшать транспортную доступность и строить социальные объекты. Кстати, первым шагом в этом направлении станет запуск Московских центральных диаметров. Так, совсем скоро будут открыты первые линии МЦД-1 «Одинцово – Лобня» и МЦД-2 «Нахабино – Подольск». После 2020 года заработают еще три диаметра по следующим маршрутам: Зеленоград – Раменское, Апрелевка – Железнодорожный и Пушкино – Домодедово.

Эксперты полагают, что вопрос развития дальнего Подмосковья актуализируется лишь тогда, когда государство совместно с частными инвесторами начнет решать проблемы доступности этих локаций. Необходимо строить новые железнодорожные станции и увеличивать количество курсирующих до столицы поездов.

Какие города дальнего Подмосковья чаще всего выбирают для покупки жилья?

Покупателей квартир в дальнем Подмосковье прежде всего интересуют локации с хорошей транспортной доступностью. Как правило, это те города, которые располагаются около железных дорог: Серпухов, Чехов, Воскресенск, Орехово-Зуево, Сергиев Посад, Клин. Особая активность застройщиков зафиксирована в локациях, находящихся около трассы А-108: Дмитрове и Сергиевом Посаде. Стоимость квадратного метра вторичного жилья за пять лет там выросла на 13% (до 75 тыс. руб.) и 17% (до 72 тыс. руб.) соответственно к 2018 году. Воскресенск и Коломна, расположенные к юго-востоку от столицы, также пользуются спросом, правда, не у москвичей, а у выходцев из других регионов России. Основная причина – низкие цены на жилье. Кстати, весомая доля покупателей жилья в городах дальнего Подмосковья – это местные жители. 

Что может оживить строительство жилья в дальнем Подмосковье?

И все же эксперты все чаще говорят о безрадостных перспективах развития строительства жилья в дальнем Подмосковье. Крупные девелоперы не спешат возводить там свои проекты, а объекты мелких строительных организаций зачастую попадают в категорию проблемных. За 8 лет в дальнем Подмосковье ввели в 8 раз меньше жилья, чем в ближнем, и в 3 раза меньше, чем в среднем. 

Что может положительно повлиять на рынок недвижимости в отдаленных от столицы городах московского региона? Во-первых, повышение стоимости жилья в Московской области. Сейчас же столичный рынок недвижимости перенасыщен разнообразными предложениями: до перехода на проектное финансирование девелоперы спешили ввести в эксплуатацию максимальное количество проектов.

Во-вторых, застройщики потянутся в дальнее Подмосковье тогда, когда им будет оказываться поддержка со стороны муниципалитетов и области в оснащении инфраструктурой жилых комплексов. Пока что самостоятельно прокладывать внешние инженерные сети, строить необходимые дорожные объекты и продумывать инфраструктуру проектов застройщики не в силах.

В-третьих, привлечь новых жителей, а за ними и девелоперов в дальнее Подмосковье могут рабочие места. Достойный пример уже есть в Московской области. В Егорьевске начало работать крупное фармацевтическое предприятие на 400 рабочих мест. Следом за этим в городе появился жилой комплекс «Европейский». 

Крайне важной задачей региональное правительство считает развитие бизнеса в небольших городах и повышение их инвестиционной привлекательности. Недавно власти провели конкурс проектов, реализация которых уже в ближайшее время поможет создать более 30 тыс. рабочих мест. В число победителей вошли 8 городских округов: Коломенский, Богородский, Волоколамский, а также Зарайск, Королев, Реутов, Орехово-Зуево, Балашиха.

В-четвертых, для привлечения в дальнее Подмосковье новоселов важно благоустраивать и сами города: устанавливать новые игровые и спортивные площадки, облагораживать дороги и дворовые пространства. На это направлена госпрограмма «Формирование современной комфортной городской среды», рассчитанная на 2018–2024 гг. На ее реализацию выделят более 41 млрд руб. из разных уровней бюджетной системы РФ. В 2019 году объем финансирования составил 12 млрд руб.