Пошаговая инструкция: как купить квартиру в новостройке
Первичный рынок жилья интенсивно развивается и с каждым годом покоряет новые вершины. В отличие от вторички, новостройки предлагают современные, высокотехнологичные и нестандартные решения:
пентхаусы, сравнимые по площади с частными домами;
европейские форматы жилья;
апартаменты - один из самых инвестиционно привлекательных форматов;
автоматизированные инженерные системы;
инновационные системы Smart House;
многофункциональные паркинги.
А на этапе стройки это еще и выгодное финансовое вложение.
Приобретение квартиры на первичном рынке имеет ряд особенностей. Мы составили инструкцию, которая поможет совершить покупку легко и с удовольствием.
Шаг 1. Изучение рынка и определение локации
Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья щедр на самые разноплановые предложения, поэтому начать стоит с детального их изучения. Одну из ключевых ролей играет локация. Она определяет не только транспортную доступность, но и инфраструктуру и ценовой диапазон.
Москва
Жизнь в старой Москве в окружении ухоженных парков, многочисленных развлекательных и исторических объектов, конечно, обойдется дороже. Особенно это касается центра. Чем ближе к окраинам, тем цены ниже, а жилье менее претенциозное. Московская прописка дает привилегии в виде льготных коммунальных и социальных выплат.
Московская область
К плюсам здесь можно отнести благоприятную экологию за счет многочисленных рекреационных зон, а также невысокие цены на жилье (в основном, эконом- и комфорт-класс) и возможность приобрести таунхаус. Слабую окружающую инфраструктуру застройщики компенсируют собственными объектами. Транспортная ситуация оставляет желать лучшего: метро редко где есть в пешей доступности, до центра добираться долго.
Новая Москва
Комфортные дома, динамично развивающаяся транспортная инфраструктура (новые дороги и станции метро) и московская прописка.
Школы, детские сады, поликлиники, торговые центры, ТЭЦ и промзоны легко увидеть на карте. Трасса под окном ― с одной стороны плюс (выезд на главные магистрали города), с другой минус, если у дома недостаточный уровень звукоизоляции. Оживленная магистраль и железнодорожные пути рядом ― это еще и минус с точки зрения экологии.
Определяемся с локацией, поиск сужается до конкретного района.
Шаг 2. Оценка финансовых возможностей
Далее выбираем подходящие варианты в заданном бюджете. Для этого оцениваем собственные финансовые возможности. Если средств не хватает, рассматриваем альтернативные способы, благо в настоящее время есть программы на все случаи жизни.
Рассрочка
Если нет всей суммы сразу, но есть возможность выплатить ее за небольшой период времени, стоит рассмотреть рассрочку. Программы бывают беспроцентными и платными, условия зависят от сроков (обычно 3-24 мес) и первоначального взноса (обычно от 10 до 70%). Как правило, выплаты производятся равными частями ежемесячно или ежеквартально до полного погашения.
Ипотека
Если бюджет сильно ограничен, но есть стабильный заработок, на помощь приходит ипотека. Застройщики сотрудничают с разными банками, соответственно, и условия (процентная ставка, размер первоначального взноса, максимальный период кредитования) будут разниться. Зачастую в офисе застройщика есть собственный ипотечный брокер, который помогает собрать документы и получить кредит. При оформлении ипотеки можно использовать материнский капитал.
Trade-in
Если квартира уже есть, но хочется новую, можно рассмотреть программу Trade-in. В этом случае старое жилье меняется на новое. Застройщики либо сотрудничают с агентствами недвижимости, либо сами занимаются оценкой и продажей квартир. Жилье продается по рыночной цене. Если старое стоит дороже, разница возвращается владельцу, если дешевле - за новое нужно будет доплатить.
Госсубсидии
Государство оказывает поддержку определенным категориям граждан (молодые специалисты, молодые семьи, военнослужащие и пр.). Если покупатель подпадает под программу субсидирования, он получает сертификат, который используется для приобретения жилья.
Шаг 3. Выбор застройщика
Теперь обращаем внимание на застройщика, учитывая несколько ключевых моментов:
как долго компания присутствует на рынке;
сколько объектов построено и сдано;
есть ли задержки ввода в эксплуатацию;
качество строительных и отделочных работ.
Чтобы получить максимум информации, лучше просматривать независимые форумы, где собственники квартир делятся впечатлениями, и общаться непосредственно с менеджерами отделов продаж, не стесняясь задавать много (в том числе и неудобных) вопросов.
Шаг 4. Посещение офиса продаж
Трех–пяти вариантов достаточно, чтобы перейти к очному общению и посетить офис продаж. Здесь нужно обязательно ознакомиться с официальными документами (разрешением на строительство, проектной декларацией, лицензией компании, документами на участок). Можно рассмотреть макет жилого комплекса, а при наличии шоу-рума и варианты отделки квартир. Если офис продаж находится рядом с новостройкой, то по предварительной договоренности совместить визит с экскурсией по дому и всему комплексу.
Крупные застройщики предоставляют услугу бесплатного такси до офиса продаж.
Шаг 5. Бронирование
Пришло время остановиться на чем-то конкретном. Поможет сравнительная таблица с плюсами и минусами каждого варианта.
Выбранную квартиру нужно забронировать. Во-первых, чтобы не дать шанса конкурентам, а во-вторых, чтобы зафиксировать цену до того момента, когда документы, подтверждающие сделку (ДДУ), будут готовы. При бронировании оформляется договор с застройщиком и покупатель вносит гарантийный платеж (30–50 тыс. рублей), который в большинстве случаев входит в стоимость квартиры.
Шаг 6. Заключение договора
Оформляем ДДУ (договор долевого участия), который нужно зарегистрировать в Росреестре. Покупатель делает это самостоятельно или через представителя застройщика. Без регистрации договор не имеет юридической силы. Поэтому и оплата происходит только после этой процедуры.
Некоторые строительные компании предлагают онлайн-регистрацию и делают за это скидки на квартиру. Срок регистрации при этом значительно сокращается (от 2 недель до 3-4 дней).
Заключительный этап покупки ― регистрация права на недвижимость, которая происходит опять же в Росреестре, только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.
Поздравляем! Можно готовиться к новоселью, вы стали полноправным владельцем новой квартиры.
