Эскроу-счет - это финансовый инструмент, представляющий собой банковский счет, на котором хранятся деньги, имущество или документы до исполнения одной из сторон взятых на себя обязательств или наступления определенных обстоятельств. Данный инструмент используется для защиты интересов сторон при заключении сделки. 

Зачем ввели эскроу-счета в долевом строительстве

Государство РФ начало реформу долевого строительства еще в 2017 году для того, чтобы помочь дольщикам защитить вложенные в покупку квартиры деньги, а застройщикам - упростить работу с контролирующими органами. 

Основная часть этой реформы - новый механизм финансирования строительства. Ранее застройщики напрямую от покупателей получали деньги и осуществляли на них строительство дома. В случае банкротства строительной компании дольщики не получали свои квартиры и теряли деньги. 

Теперь девелопером предстоит осуществлять строительство объектов на собственные средства или пользоваться кредитными инструментами. Застройщик получит деньги от дольщиков только после введения дома в эксплуатацию. Это защитит покупателей от недостроев.

Когда будут введены расчеты по эскроу-счетам

В сфере первичной недвижимости эскроу-счета будут введены с 1 июля 2019 года как новый способ расчета между дольщиком и застройщиком. В качестве посредника в этой финансовой операции будет выступать банк, на эскроу-счет в котором поступят средства от покупателя и будут храниться там до момента выполнения застройщиком взятых на себя обязательств, т. е. сдачи дома в эксплуатацию. Если же обязательства не будут выполнены, деньги вернутся на счет покупателя.

До 1 июля 2019 года у застройщиков есть возможность добровольно перейти на сделки по эскроу-счетам и отказаться от стандартного долевого строительства. При переходе раньше обязательного срока девелоперы получили ряд преимуществ, таких как выплата компенсаций и обязательное соблюдение ряда требований о целевом использовании средств, полученных от дольщиков. 

Компенсационный фонд

Еще одно важное нововведение - это отчисления в размере 1,2% от стоимости каждого ДДУ в специальный компенсационный фонд, которое осуществляется застройщиком. С помощью средств фонда будут погашаться задолженности перед дольщиками и достраиваться жилые дома в случае банкротства застройщика. Это обеспечит финансовую стабильность системы долевого строительства и повысит защищенность покупателей.

Процесс покупки квартиры с помощью эскроу-счетов

После введения эскроу-счетов процесс покупки квартиры будет выглядеть следующим образом:

1. Застройщик открывает расчетный счет в банке после получения разрешения на строительство жилого комплекса

2. Покупатель и застройщик заключают договор об участии в долевом строительстве

3. Покупатель, застройщик и банк подписывают договор счета эскроу в трехстороннем порядке

4. Счет эскроу открывается банком

5. Деньги вносятся на счет эскроу покупателем

6. Средства хранятся в банке до введения дома в эксплуатацию

7. Застройщик получает деньги от банка на свой счет

8. Покупатель регистрирует право на квартиру в новом доме

Плюсы эскроу-счетов

1. Защищенность покупателя

Самый весомый плюс введения эскроу-счетов для расчетов между застройщиком и покупателем - это защищенность средств последнего. Деньги будут надежно храниться в выбранном банке и смогут перейти застройщику только после сдачи дома. И если кредитная организация вдруг прекратит свою деятельность, то покупатель получит страховую выплату в полном размере стоимости квартиры (но только до 10 млн. рублей).

2. Не действуют нормы списания средств для должников

Средства, зачисленные на эскроу-счет, предназначены лишь для осуществления расчетов по ДДУ и не могут быть списаны по другим обязательствам и долгам перед кредиторами. Этот счет не может быть арестован государственными органами и даже через суд с него невозможно истребовать средства. Но эти правила не будут действовать на квартиру, которую дольщик получит после сдачи дома в эксплуатацию.

3. Нет комиссий и дополнительных платежей

Инструмент эскроу-счетов будет бесплатным для дольщиков. Закон полностью освобождает покупателя от различных платежей и комиссий, связанных с открытием счета. Необходимо только заполнить заявление, заключить договор и перевести деньги на счет.

Минусы эскроу-счетов

1. Повышение цен на квартиры

В связи с тем, что банки будут требовать оплату за услугу предоставления счета и проценты за кредитование застройщика, последний будет вынужден закладывать эти затраты в стоимость квартир.

2. Средства не индексируются

Деньги будут храниться на эскроу-счете довольно продолжительный срок, который может достигать нескольких лет. Начисление процентов по этому счету происходить не будет. Если застройщик не закончит строительство дома по каким-либо причинам, деньги будут возвращены покупателю в 100% объеме. Но в итоге инфляция “съест” несколько процентов этой суммы и дольщик все равно понесет потери. 

3. Нет определенности во взаимоотношениях между сторонами

Пока эскроу-счета активно не используются в расчетах между застройщиком и покупателем, поэтому нет четкого понимания, как будут происходить эти взаимоотношения в разных ситуациях. Допустим, если фактическая площадь квартиры будет расходиться с заявленной. 

      4.  Ограничение страховой выплаты

При банкротстве банка дольщик сможет получить не более 10 млн. рублей страховой выплаты, даже если сумма на эскроу-счете была в два или три раза больше.