Объемы продаж первичного жилья в России резко увеличились
С апреля по июнь текущего года количество сделок по покупке жилья в новостройках увеличилось на 40%. Рост объема продаж обусловлен тем, что девелоперы выкупали квартиры в собственных жилых комплексах через юридических лиц. В дальнейшем приобретенная ими недвижимость будет реализована через договоры переуступки. Подавляющее большинство застройщиков по всей России стремится использовать этот механизм, чтобы отложить переход на проектное финансирование.
Во втором квартале 2019 года заключено около 247 тыс. ДДУ. Это больше, чем за тот же период прошлого года, почти на 40%. Если сравнивать этот показатель с количеством договоров, оформленных в первом квартале текущего года, то он превосходит и его – на 22%. При этом число регистрируемых ДДУ увеличилось в 53 регионах Российской Федерации. Годом ранее рост количества заключенных сделок был зарегистрирован всего в 35 субъектах РФ. Столь резкий скачок можно объяснить высоким уровнем июньских продаж перед вступлением в силу законодательных изменений в сфере строительства.
Девелоперы утверждали, что из-за перехода на эскроу-счета себестоимость строительных работ возрастет приблизительно на 10%. Также предполагалось, что новые правила повлекут за собой монополизацию рынка и уход некрупных игроков из строительного бизнеса. Однако на сегодняшний день на рынке сложилась следующая ситуация: под действие нового закона не попали объекты со степенью готовности более 30% (в некоторых случаях – более 10%), в которых заключено не менее 10% договоров долевого участия. Таким образом, по старой схеме будет реализовано подавляющее большинство новостроек – 85% от общего числа объектов. При этом полноценный переход на проектное финансирование произойдет только через несколько лет. Однако, предвосхищая изменения, девелоперы начали приобретать собственную недвижимость через подконтрольные юридические лица.
Данную стратегию застройщиков ярко иллюстрируют данные Росреестра по столице. Так, в июне в Москве зарегистрировано около 27 тыс. ДДУ, что на 48% больше, чем в июне 2018 года. При этом количество договоров с физическими лицами увеличилось на 9%, а с юридическими лицами – более чем на 160%. Столичные застройщики используют эту схему достаточно активно. Недвижимость они выкупают на свободные средства, которыми, по мнению некоторых экспертов, не всегда располагают региональные девелоперы. Однако статистика говорит об обратном: в регионах на модель проектного финансирования перешло менее 5% застройщиков. Остальные завершают свои объекты, используя альтернативные механизмы, в том числе переуступку. И что немаловажно, покупатели поддерживают политику застройщиков, пока до конца не осознавая преимущества эскроу-счетов.
Эксперты отмечают, что в столице еще не началась массовая реализация жилья, выкупленного перед переходом на проектное финансирование. Большинство таких квартир теперь хранится в резерве у девелоперов. Подтверждают это и цифры: в июле текущего года по договорам переуступки ДДУ реализовано почти столько же жилья, сколько и в июле 2018 года (12% и 13% соответственно). Показатели за первые шесть месяцев нынешнего и прошлого годов также находятся на одном уровне – в пределах 11%.
Помимо переуступки прав, на строительном рынке используются договоры соинвестирования и несколько вариантов договоров купли-продажи. Однако законными являются только сделки по приобретению ДДУ и переуступке прав.
Вслед за резким повышением продаж специалисты ожидают снижение спроса на недвижимость. Во многом это связано с тем, что многие клиенты строительных организаций поспешили погасить сделки до 1 июля. Кроме того, эксперты прогнозируют подорожание первичной недвижимости. Ожидается, что цены на неё поднимутся на 8,7%.