Договор долевого участия (ДДУ) заключается между застройщиком и будущим собственником недвижимости в строящемся доме. По этому договору полученные деньги застройщик обязан направить на строительство жилого дома. По окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию покупателю передаются полные права на недвижимость. 

В связи с изменениями в законодательстве с 1 июля 2019 года долевое строительство будет заменено на работу по эскроу-счетам. Большие перемены ждут застройщиков, которые смогут получить деньги покупателей только после сдачи дома в эксплуатацию, а не сразу по факту заключения ДДУ, как раньше. Для покупателей все останется привычным образом - сначала он выплачивает стоимость квартиры, а после сдачи дома получает право собственности.

Процесс участия в долевом строительстве

1. Строительная компания арендует или приобретает в собственность земельный участок, тем самым получив разрешение на его владение.

2. На участке земли застройщик принимает решение возвести жилой комплекс или комплекс апартаментов. Он получает разрешение на его строительство в муниципальных органах.

3. Данный объект выходит на рынок недвижимости и все желающие имеют возможность приобрести там квартиру или апартаменты на этапе строительства.

4. С будущими собственниками недвижимости заключается ДДУ, после чего дольщики передают деньги компании, на которые она осуществляет строительство дома.

5. После окончания строительства и введения дома в эксплуатацию девелопер передает квартиру дольщику, который становится полноправным собственником недвижимости после подписания акта приема-передачи и получения ключей.

6. Право собственности оформляется в Росреестре.

Чем регулируется долевое строительство

Долевое строительство регулируется федеральным законом ФЗ-№214, который определяет данный процесс как строительство многоквартирных домов на деньги физических и юридических лиц, а не строительной компании.
Покупатель квартиры на этапе строительства дома фактически получает не жилую площадь, а право требовать недвижимость после сдачи дома в эксплуатацию.

В отдельной статье ФЗ-№214 (статья №4) отражены все особенности договора долевого участия и оговорены обязательства сторон. В других статьях закона также отражены следующие моменты: стоимость сделки, порядок выплаты и ответственность сторон, сроки и процесс передачи недвижимости, выполнение застройщиком гарантийных обязательств, расторжение ДДУ и переуступка прав. 

Плюсы

1. Минимизация рисков

Законодательство регулирует процесс долевого строительства, и ДДУ подлежит регистрации в Росреестре, благодаря чему права дольщика зашищены. Объект строительства проверен, является существующим и действительно строится.

2. Жесткие требования

К застройщикам предъявляются жесткие требования по соответствию готового проекта с тем, что было заявлено. Именно поэтому ДДУ гарантирует, что все изменения в проекте должны быть согласованы с дольщиками, иначе застройщик будет отвечать за это в судебном порядке.

3. Неизменная цена договора

Цена на квартиру не меняется в большую или меньшую сторону с момента заключения ДДУ. Даже если стоимость строительных материалов повысится или произойдет очередной скачок курса рубля, эта проблема не затронет дольщика.

4. Гарантии

Обязательства застройщика прописаны в договоре четко и в полном объеме. Если возникнут проблемы, дольщик всегда может отстоять свое право в суде.

5. Взыскание неустойки

Если сроки сдачи дома будут не соблюдены или возникнут другие нарушения застройщиком ДДУ, дольщик имеет полное право потребовать неустойку через суд.

6. Расторжение договора

Дольщик имеет право расторгнуть договор, если его обстоятельства изменились. Условия расторжения подробно отражаются в ДДУ.

Минусы

1. Риск банкротства застройщика

Один из основных минусов ДДУ - риск банкротства застройщика. Оно может быть связано с разными обстоятельствами, например, с повышением цен на строительные материалы. По закону компания-банкрот не может выполнить обязательства перед дольщиками и они теряют свои деньги.

2. Сложность преждевременного расторжения договора

Право расторжения договора долевого участия есть, но осуществить его будет не так просто. Для этого нужны веские обстоятельства и доказательства возникшей непредвиденной ситуации.

3. Сроки оформления

Процесс покупки квартиры может затянуться в связи с тем, что ДДУ необходимо регистрировать в Росреестре.

Как зарегистрировать ДДУ

Подписание договора долевого участия еще не означает, что вы получили право требования на квартиру. Для этого обязательна регистрация договора в Росреестре.

Процесс выглядит следующим образом:

1. Посещение МФЦ или Росреестра с представителем застройщика и оплата пошлины - 6000 рублей для юридических лиц и 350 рублей для физических.

2. Написание заявления на регистрацию ДДУ

3. Предоставление документов: паспорта РФ, сведения о компании застройщика, оригинал квитанции об оплате пошлины, разрешение на строительство объекта недвижимости, план многоквартирного дома, проектная декларация, заключение о соответствии застройщика и предоставляемых документов тpeбoвaниям №214-ФЗ

Следует знать, что если ранее застройщик заключал ДДУ с другими дольщиками, то все необходимые документы с его стороны хранятся в реестровом деле.