Что важно учитывать при покупке квартиры

Просторная квартира в новом доме – это прекрасно. Но недостаточно для полноценной и комфортной жизни. Если из подъезда вы выходите в чистое поле, где кроме грязи от строительной техники не за что зацепиться глазу, то перед вами встают неразрешимые вопросы: как добраться на работу, где купить еды, куда идти гулять с ребенком?

Благополучие жизни людей во многом обеспечивает инфраструктура – система объектов, которая удовлетворяет человеческие потребности в основных жизненных сферах:

- здоровье – поликлиники, медицинские центры, станции скорой помощи;

- образование – детские сады, школы, вузы;

- культура и отдых – театры, кинотеатры, клубы, рестораны, кафе;

- спорт – фитнес-центры, спортивные площадки, стадионы и дворцы спорта;

- материальное обеспечение и финансы – магазины, супермаркеты, банки;

- бытовое обслуживание – предприятия ЖКХ, УК;

- транспорт – остановки, метро, ж/д станции, удобные трассы и развязки. 

Желательно, чтобы все эти объекты находились в непосредственной близости от дома. Можно ли рассчитывать на подобную идиллию при выборе нового жилого комплекса?

Новостройка: какие объекты обязан возвести застройщик?

По закону застройщик не обязан обеспечивать жильцов социальной инфраструктурой. За это отвечают государственные органы власти. В связи с этим муниципалитет может попросить или настойчиво порекомендовать строительной компании включить в проект социальные объекты. В этом случае школа или детский сад остаются муниципальной собственностью и возводятся на бюджетные деньги. Соответственно, если финансирования по каким-то причинам не было, ответственность за отсутствие сада или школы застройщик не несет.

Обязанность построить социальные объекты возникает у строительной компании только по договору о развитии территорий. Но эти договоры застройщики с легкостью обходят.

Другой вариант возведения инфраструктурных объектов – это привлечение инвестиций или собственных средств застройщика. Тогда объекты остаются коммерческими и переходят в частную собственность.

Что может заставить застройщика всерьез заняться социальной инфраструктурой нового жилого комплекса? Как минимум, два фактора.

1. Муниципальные власти вправе воспользоваться административным рычагом и не утвердить строительный проект, в котором не предусмотрены объекты социальной инфраструктуры. Тогда строительство в принципе будет невозможно.

2. Застройщик сам заинтересован в развитой внутренней инфраструктуре комплекса, иначе объект будет не интересен потенциальным покупателям. В ситуации жесткой конкуренции и большого выбора ему не удастся продать квартиры по высокой цене.

Что сегодня предлагают застройщики покупателям?

Внутренняя инфраструктура жилого комплекса зависит от класса застройки: стандарт, комфорт, бизнес.

Стандарт-класс 

Это жилье рассчитано на людей с небольшим доходом и включает в себя стандартные планировки и метраж, недорогую отделку и не очень большую придомовую территорию. Внутренняя инфраструктура подразумевает минимальное озеленение, типовые детские площадки, скамейки и освещение. Социальные объекты, как правило, относятся к внешнему окружению и расположены поблизости. 

Инфраструктуру стандарт-класса предлагает ЖК «Инновация». Здесь во дворах предусмотрены площадки для игр, спорта и отдыха. На первых этажах домов будут располагаться объекты социально-бытового назначения.

Комфорт-класс

Жилые комплексы этого уровня сочетают в себе демократичные цены стандартного жилья и элементы бизнес-класса. Здесь присутствуют свободные планировки и индивидуальная отделка. Элементы внутренней инфраструктуры: собственная наземная парковка, огороженная территория, отдельные зоны отдыха, игровые и спортивные площадки. Из объектов социальной инфраструктуры проектом предусмотрены, как правило, детский сад и школа. На первых этажах домов расположены коммерческие помещения, в которых открываются салоны красоты, аптеки, небольшие магазины и бытовые службы.

В качестве примера можно привести инфраструктуру ЖК «Люберцы-2018». Здесь есть школа, детский сад, торговый центр, кафе, фитнес-центр, детские площадки с уличными тренажерами.

Бизнес-класс

Этот класс отличают индивидуальный проект, авторский дизайн, большие площади квартир с интересными планировочными решениями. Предусмотрены охраняемая придомовая территория с ландшафтным дизайном, подземный паркинг, парковочные места для гостей, отдельные зоны отдыха для детей и взрослых. Жилой комплекс может иметь собственные детский сад, школу, спортивный комплекс, поликлинику.

Например, на территории ЖК «Пригород Лесное» есть дом творчества, музыкальная и спортивная школы, поликлиника, фитнес-центры и церковь.

В более удаленных от городских центров жилых комплексах уделяют больше внимания внутренней инфраструктуре в силу отсутствия необходимого окружения. 

Как снизить риск обмана со стороны застройщика?

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, не стоит верить застройщикам на слово. Во-первых, внимательно изучите проектную документацию, желательно с опытным юристом. В проекте перечислены все объекты, которые должен возвести застройщик. Изучите договор на предмет обязанностей строительной организации и порядка разрешения споров.

Полезно будет посетить уже сданные этой организацией объекты. Если обещанные детские сады и школы там отсутствуют, скорее всего, то же самое ждет жителей нового комплекса.

К сожалению, полностью исключить риски не получится. Но благодаря этим простым шагам шансы на получение ожидаемого результата возрастут.

Как выбирать окружение для нового дома?

Если выбранный жилой комплекс, в основном, привязан к внешней инфраструктуре, то обязательно нужно изучить район. Какова плотность застройки, сколько поблизости детских садов и школ и каким количеством мест они располагают? Где находятся недорогие продуктовые магазины, есть ли рядом аптеки и развлекательные центры? Можно составить индивидуальную карту района с отметками наиболее важных объектов и маршрутов.

Важно оценить, насколько удобно будет всем членам семьи добираться до мест работы и учебы, а также предусмотреть возможность перевода детей в детские образовательные учреждения по месту жительства.

Обязательно нужно изучить экологическую обстановку в новом месте проживания: близость шумных автотрасс или вредных производств, наличие лесопарковой зоны или реки рядом.

Промышленные предприятия, которые находятся недалеко от новостройки, не всегда являются препятствием для покупки квартиры в этом районе. Производство может быть потенциально опасным, если:

- выделяет в окружающую среду вредные вещества;

- создает сильный шум и вибрацию;

- несет угрозу для окружающей среды в случае аварии.

Для всех категорий промышленных производств предусмотрены строгие санитарные нормы. Например, химический завод должен располагаться не менее чем за километр от жилья. А хлебозавод может находиться буквально в ста метрах от дома. Компенсирующим фактором, в любом случае, является расположение новостройки: в низине она находится или на возвышенности, какое направление ветра преобладает, есть ли рядом река или лес. В каждом случае надо рассматривать проблему индивидуально. 

Итоги

Таким образом, мы приходим к следующим выводам:

1. Заемщик по закону не несет ответственности за отсутствие социальной инфраструктуры. Он добровольно берет на себя обязательства по ее созданию.

2. Необходимо тщательно изучать документацию заемщика, в том числе и проектную, на предмет юридической чистоты и легитимности.

3. Прежде чем выбрать жилой комплекс, нужно провести тщательный анализ окружающей инфраструктуры: социальной и транспортной.