Садовое кольцо – старейшая часть Москвы, которая имеет богатую историю и большое культурное значение. Свое название локация получила еще в первой половине XIX века, когда в столице начали реализовывать проект новой улицы, вымощенной булыжником, а на прилегающей к ней территории местными жителями были разбиты палисадники. В советские годы, после изменения границ проезжей части, сады были уничтожены, но красивое название сохранилось. Затем в пределах Садового кольца стали появляться административные высотки и бизнес-центры. Так оно стало центром не только культурной, но и деловой жизни столицы.

Сегодня Садовое кольцо проходит через каждый район ЦАО Москвы и является одной из крупнейших автодорог города. За счёт своего уникального расположения недвижимость в границах Садового кольца – одна из самых дорогостоящих в Москве. Так, в июне средний ценник на квадратный метр «вторички» здесь достиг 407 тыс. руб., в то время как в целом по Москве этот показатель не превышал 200 тыс. руб.

Что касается структуры предложения, 31% жилой недвижимости у Садового кольца представлен квартирами и апартаментами до 60 млн руб., четверть рынка в этой локации занимают лоты от 60 до 100 млн руб., а 22% приходится на варианты от 100 до 150 млн руб. Предложения, цена на которые варьируется от 150 до 200 млн руб., составляют 8%. Наиболее высокобюджетные лоты, представленные пентхаусами и жильем с террасами, занимают около 14%. Бюджет такой покупки превышает 200 млн руб.

Внутри – престижнее, снаружи – доступнее

Садовое кольцо объединяет более 30 улиц и площадей, формируя магистраль протяженностью свыше 15 км. Внутри Садового возводится, в основном, элитное жилье, а за его границами – проекты классов «бизнес» и «премиум». Так, Патриаршие пруды, которые находятся в пределах рассматриваемой локации, являются одним из самых дорогих кластеров элитной недвижимости. Высокобюджетные лоты представлены также в кластере Остоженка — Пречистенка. 

За границами кольца преобладает жилье бизнес- и премиум-класса. Однако нередки исключения. Например, к элитной недвижимости зачастую относятся проекты, возведенные в престижном Юго-Западном направлении, вблизи зеленых зон и водоемов. А жилые комплексы, расположенные около Садового кольца, не всегда занимают выгодные позиции с точки зрения окружения, что неизбежно сказывается на ценнике.

Богатая инфраструктура центра столицы

Благодаря своему расположению Садовое кольцо насыщено объектами коммерческой и культурно-развлекательной инфраструктуры — от торговых и гастрономических точек до знаковых памятников культуры. В его границах находятся Московский зоопарк, один из самых больших в мире планетариев, многочисленные театры и музеи, а также мемориальные квартиры известных литераторов, артистов и музыкантов.

Обращает на себя внимание обилие рекреационных зон, среди которых парк имени Горького, парк «Музеон», сад «Эрмитаж», большое количество скверов и живописное Бульварное кольцо.

В пешей доступности от Садового кольца работают многочисленные общеобразовательные учреждения, в том числе Лингвистический лицей № 1555 при МГЛУ и Центр образования № 1239. Сфера здравоохранения представлена НИИ скорой помощи им. Н. В. Склифосовского и детской больницей им. Н. Ф. Филатова.

В пределах данной локации отлично развита транспортная инфраструктура. Так, половина станций Кольцевой линии метро, а также ряд платформ на других ветках имеют выходы на Садовое кольцо. С середины прошлого века здесь нет трамвайных путей, зато хорошо развиты маршруты автобусов.

Вторичное жилье: широкий спектр цен

Стоимость вторичной недвижимости в районе Садового кольца стартует от 250 тыс. руб. за кв. м, а верхнюю границу обозначить достаточно сложно. Подобный размах обусловлен богатым разнообразием рынка: здесь представлен широкий спектр вариантов от компактных квартир до просторных особняков, от вековых домов до новостроек.

В среднем квадратный метр жилья в рассматриваемой локации стоит порядка 750 тыс. руб. В домах, построенных до войны, минимальная стоимость «квадрата» может составить 250 тыс. руб., а в новых эксклюзивных проектах с выгодным расположением цена за квадратный метр жилья может превышать 2, а то и 3 млн руб.

Новостройки: дорогие, но востребованные

На сегодняшний день свыше 40 премиальных новостроек предлагают покупателям жилье в границах Садового кольца. В общей сложности в них представлено 2,5 тыс. лотов, однако на продажу сейчас выставлено чуть больше половины – 1,3 тыс. квартир и апартаментов. Минимальная цена «квадрата» в этих проектах зафиксировалась на отметке в 412 тыс. руб. Максимальная стоимость квадратного метра превышает 2 млн руб.

Минимальный бюджет покупки жилья в пределах Садового кольца – 18 млн руб. За эту цену можно приобрести апартаменты с отделкой площадью почти 37 кв. м в Тверском районе. Самый высокий ценник превышает 2 млрд руб. Такое предложение действует на пентхаус в районе Патриарших прудов. Несмотря на высокие цены, элитное жилье в пределах Садового кольца пользуется популярностью у покупательской аудитории. Ежегодная статистика свидетельствует о том, что более 20% сделок по приобретению высокобюджетных лотов заключается именно в этой локации. 

Следует отметить некоторые особенности в структуре спроса. Так, хорошими темпами продаж здесь считается реализация от одного до пяти лотов в месяц в клубных комплексах и от пяти до пятнадцати лотов – в масштабных разноформатных проектах.

Перспективы строительства

Садовое кольцо – это центральная столичная локация с давно сформированной застройкой, поэтому в его пределах мало свободных площадок для возведения новостроек. Помимо этого, здесь действует ряд ограничений, которые распространяются также и на реконструируемые объекты. Например, регулируется допустимая высотность зданий. Сложности у девелоперов вызывает и то, что полноценную инфраструктуру на территории старинных строений создать крайне сложно. В перспективе – замена отдельных устаревших зданий административного назначения на новостройки, но таких объектов в пределах данной локации немного.