Инвестиции в первичную недвижимость: что нужно знать
В данный период развития российской экономики инвестиции в первичную недвижимость остаются одним из основных способов получения дохода от крупного, единовременного вложения денег.
Виды инвестирования
Инвестирование в рынок первичной недвижимости происходит:
1. с целью дальнейшей перепродажи квартиры с наценкой;
2. с целью сдачи квартиры в аренду на длительный срок или посуточно.
Первый вариант подходит для тех, кто хочет получить прибыль относительно быстро и сразу. Одно условие ― покупать квартиру нужно на начальном этапе проекта, в момент старта продаж. В этом случае есть шанс продать ее с максимальной выгодой: при активном строительстве комплекса прибыль составит 15–30% от первоначальной стоимости, на стадии заселения можно заработать до 40%.
Пример
Инвестор покупает квартиру в новостройке за 4 700 000 рублей на стадии котлована. Через 2,5 года дом вводится в эксплуатацию и стоимость квартиры поднимается на 23%. Инвестор продает ее за 5 781 000 рублей и получает 1 081 000 рублей чистой прибыли, что в пересчете составляет доходность 9,2% годовых. Для сравнения ― повышенный процент сберегательного вклада в Сбербанке (по состоянию на март 2019 года) всего лишь 7,65%.
Второй способ позволяет получать ежемесячную арендную плату от съемщиков жилья. В этом случае инвестиции окупятся на сразу, но позволят получать стабильный пассивный доход.
Пример
Инвестор покупает квартиру в новостройке за 6 500 000 рублей на заключительной стадии строительства. Через полгода он сдает квартиру за 45 000 рублей в месяц. Через 12 лет инвестор окупит стоимость квартиры и начнет получать доход. Еще через 5 лет чистая прибыль составит 2 700 000 рублей.
Признаки подходящей для инвестирования квартиры
Подходящая для инвестирования квартира имеет ряд признаков, гарантирующих удачное вложение денег.
Надежный застройщик с безупречной репутацией
На любой стадии проекта у девелопера могут возникнуть финансовые или юридические проблемы, из-за которых новостройка не будет сдана. Поэтому лучшим выбором станет застройщик, который:
― на рынке недвижимости работает не менее 10 лет;
― имеет не менее трех успешно сданных объектов;
― не имеет задержек и переносов сроков сдачи и ввода в эксплуатацию;
― поддерживает высокое качество строительных работ, что подтверждается жильцами уже заселенных домов;
― следит за юридической чистотой проектов и не является инициатором незаконной застройки;
― признан другими игроками рынка, имеет награды и премии в сфере недвижимости.
При выполнении данных условий вероятность избежать рисков значительно увеличивается. Однако следует учитывать, что сфера жилищного строительства постоянно меняется: вводятся новые законы и нормы, в связи с чем даже самые надежные застройщики могут испытывать проблемы и даже уходить с рынка.
Дом на этапе котлована или строительства первых этажей
Смысл инвестирования в том, что квартира покупается по минимальной цене, которая через некоторое время значительно увеличивается. Для новостройки оптимальные сроки покупки ― стадии котлована и строительства первых этажей. Некоторые застройщики открывают продажи на этапе согласования проекта, сразу после получения разрешения на строительство. В этом случае стартовая цена еще меньше, однако срок возврата инвестиций возрастает.
Наличие предчистовой или готовой отделки
Наиболее подходящий вариант для инвестирования ― квартиры с отделкой от застройщика, выполненной во всем доме. Такое жилье охотнее покупают, поскольку все соседи въезжают в готовые квартиры и в доме не будет слышно звуков строительных работ. Квартира с предчистовой отделкой ― приемлемый, но и не самый лучший вариант, поскольку в ремонт придется вкладывать дополнительные средства.
Небольшая площадь, удобная планировка, расположение на средних этажах
Самый ликвидный продукт недвижимости на рынке Москвы и области ― однокомнатные квартиры в доме эконом- или комфорт-класса площадью 37–43 кв. метра. Такие квартиры быстро продаются и наиболее востребованы на рынке аренды. Жилье на первом и втором этажах может стоить значительно дешевле, чем расположенное выше, но продается хуже. Предложения на верхних этажах покупатели рассматривают реже, чем аналогичные в средней части зданий.
Планировка тоже играет немаловажную роль. Покупатели отдают предпочтение квартирам с комнатами правильной прямоугольной формы и хорошим уровнем естественного освещения. Большим плюсом будет наличие кладовой, гардеробной, лоджии или балкона.
Хорошая транспортная доступность
Шансы быстро продать или сдать в аренду квартиру значительно увеличиваются если рядом есть метро, МЦК или железнодорожная станция (для комплексов в Подмосковье). Для Москвы оптимальный показатель ― 5–10 минут ходьбы до метро. У жилых комплексов Новой Москвы и области должен быть удобный выезд на ближайшее шоссе (не очень загруженное или реконструированное) и остановка общественного транспорта, до которой можно дойти за несколько минут.
Развитая инфраструктура
В Москве даже самые отдаленные от центра районы имеют всю необходимую инфраструктуру: детские сады, школы, поликлиники, современные торговые центры, супермаркеты и спортивные комплексы. Если новостройка расположена за МКАД, нужно внимательнее отнестись к изучению района, в котором она находится. Квартиру «в чистом поле» быстро продать или сдать не удастся. Рядом обязательно должны быть самые необходимые для жизни объекты, до которых можно дойти пешком. Зачастую застройщик сам заботится о создании инфраструктуры на территории комплекса. В этом случае нужно изучить проектную документацию и убедиться, что это не пустые обещания.
Итоги
Выбор квартиры для инвестиций ― процесс не быстрый. Следует хорошенько взвесить все за и против, проанализировать деятельность застройщика, выбрать локацию, сравнить стоимость квадратного метра в разных комплексах и только после этого принимать окончательное решение.
