Как известно, деловая жизнь в Москве сконцентрирована преимущественно в центральных районах. Подавляющее большинство современных бизнес-кластеров располагается внутри ТТК. Однако деловые кварталы существуют и за его пределами, а также за МКАД и, конечно же, в новомосковских районах. То есть в тех локациях, где ведется активное жилищное строительство.

Особенность деловой Москвы

На сегодняшний день в столице насчитывается около 60 больших бизнес-центров, площадь которых стартует от 50 тыс. кв. м. Примерно треть этих объектов (2 млн кв. м) располагается в центральных районах Москвы. При этом порядка 1,1 млн «квадратов» деловой недвижимости приходится на ММДЦ «Москва-Сити». В целом, в центре столицы размещается более 900 офисных зданий, 180 из них находится недалеко от Кремля.

В отличие от ряда зарубежных городов, Москва устроена таким образом, что многие офисные работники в будни «обитают» в пределах центральной локации. Это связано с тем, что столичная территория всегда была строго разделена на деловые и жилые зоны, которые существовали обособленно друг от друга. За рубежом, напротив, сначала появлялись бизнес-районы, и только потом вокруг них возводились жилые дома и сопутствующая инфраструктура. В США, к примеру, деловые кварталы возникли в начале прошлого столетия, а в Европе их строительство началось в послевоенные годы. 

Однако ситуация в столице меняется. Деловые кластеры постепенно появляются и в других частях Москвы. Правда, говорить о кардинальных изменениях в городской структуре пока что рано. Тенденцию распределения бизнес-центров по всей столице иллюстрируют следующие цифры: 70% офисных зданий находится в зоне ТТК и 15% – внутри МКАД.

От центра к окраинам

На распределение деловых объектов по территории Москвы оказывают влияние несколько факторов.

Во-первых, череда кризисов привела к тому, что у арендаторов сократились доходы и им пришлось искать площади в более демократичных районах. Во-вторых, изменения в градостроительной политике способствовали созданию деловых кластеров на территориях бывших промышленных зон и ранее небольших населенных пунктов.

Еще один не менее важный толчок к рассредоточению бизнес-недвижимости по всей столице – стремительное повышение транспортной доступности удаленных от центра локаций. Раньше необходимость размещения офисов в центре можно было обосновать удобством их расположения. Теперь же благодаря активной модернизации подземки и появлению МЦК москвичи и гости столицы получили возможность комфортно и быстро добираться до периферии города.

Тот факт, что рядом с бизнес-центром открывается станция метро, повышает его привлекательность в глазах арендаторов. Яркий пример – строительство платформы «Технопарк» около Nagatino i-Land. Или проект по возведению канатной дороги около бизнес-центра «Кантри Парк».

Кроме того, появлению офисов на периферии столицы способствует строительство транспортно-пересадочных узлов. На их территории размещаются крупные деловые центры, за счет чего решаются локальные проблемы с трудоустройством. Новые объекты не только аккумулируют транспортные и пешеходные потоки, но и становятся центром притяжения для горожан. В пределах ТПУ появляются магазины, кафе, офисы. А следовательно, образуются новые рабочие места.

Рядом с ТПУ активно возводится жилье. В качестве примера можно привести проект Sreda, где средняя стоимость квадратного метра установилась на уровне 210 тыс. руб. Рядом с новостройкой скоро заработает ТПУ «Рязанская». В его состав войдут торговые площади, административная недвижимость, пассажирские терминалы и парковка.

Транспортные изменения в столице связаны с основными тенденциями градостроительной политики – освоением промышленных территорий и активным возведением жилья в Новой Москве.

В пределах ТТК и не только

Активное освоение промышленных территорий обусловлено открытием Московского центрального кольца. По прогнозам, в его пределах может появиться около 750 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.

Ранее промзоны были полностью обособлены от городской жизни. Теперь же территории, где некогда располагались заводы, развиваются в совершенно новом ключе. На их месте появляются дома, деловые центры, административные здания.

Примером редевелопмента промзон является проект комплексного освоения площадки ЗИЛа. Здесь появится целый район с жилыми домами, офисами, спортивными и культурными объектами. Столичные власти также хотят построить социальные учреждения и транспортную инфраструктуру. Уже сейчас на территории промзоны возводятся жилой комплекс «ЗилАрт», где средняя стоимость квадратного метра едва превышает 300 тыс. руб., и «Парк Легенд», квадратный метр в котором обойдется в среднем в 184 тыс. руб.

За пределами ТТК реализован интересный проект на территориях бывших предприятий: Даниловской мануфактуры, хрустального завода «Флакон» и хлебозавода. Производственные площадки удалось объединить в деловой и творческий кластер, который пользуется большой популярностью у жителей и гостей столицы.

За пределами ТТК сосредоточены такие деловые комплексы, как Smart Park, Nagatino i-Land, «Олимпия Парк» и бизнес-центр «Крылатские холмы», где разместили свои офисы российские представители известных мировых брендов. Кстати, совсем рядом с «Крылатскими холмами» расположился ЖК «Крылатский». Квадратный метр в нем в среднем стоит 173 тыс. руб.

Отличным примером того, как новый проект формирует вокруг себя деловой кластер, является ЖК «Савеловский Сити». Изначально он проектировался исключительно как офисный центр на площадке промышленной зоны «Огородный проезд». Однако в связи с изменением концепции был сформирован также сегмент апартаментов, некоторые из которых затем получили статус квартир. Таким образом, «Савеловский Сити» стал альтернативой ММДЦ «Москва-Сити», где офисная недвижимость соседствует с жилой. Стоимость готового жилья в проекте составляет почти 200 тыс. руб. за кв. м.

Однако это не единственный центр такого формата. Коммерческая и жилая недвижимость соседствуют в проекте «ВТБ Арена Парк» у метро «Динамо». В среднем квадратный метр здесь стоит 612 тыс. руб. Аналогичная ситуация складывается в комплексах «Маршал» и «Ленинский 38» (266 тыс. руб. и 164 тыс. руб. за кв. м соответственно).

Еще один яркий пример интеграции деловой и жилой зон – комплекс «Хорошевский» рядом со станцией метрополитена «Октябрьское поле» и платформой МЦК «Зорге». В нем монолитные новостройки соседствуют с бизнес-центром. Минимальная стоимость квартиры в проекте – 5,3 млн руб.

За МКАД, а именно в Химках и Красногорске, также есть несколько крупных деловых комплексов. В первом случае это «Химки Бизнес Парк» и БЦ Mebe One Khimki Plaza, во втором – Greenwood. Кстати, в транспортной доступности от химкинских бизнес-центров расположился ЖК «Фестиваль Парк» у метро «Речной вокзал» (стоимость метра – 250 тыс. руб.). Дорога от него до Химок займет меньше времени, чем путь до центра столицы.

Возможности Новой Москвы и Сколково

Офисные помещения в новомосковских районах удалены от МКАД не более чем на 5 км. Как правило, это современные и многофункциональные бизнес-центры классов A и B с отлично развитой инфраструктурой, большими парковками, удобными рабочими местами и невысокой стоимостью аренды.

Наилучшим образом в плане возведения деловой недвижимости развиваются территории, примыкающие к Киевскому шоссе. Важным импульсом к освоению местности около аэропорта Внуково станет запуск метро. По прогнозам экспертов, в скором времени там появятся современные объекты для размещения офисов.

Один из самых значимых деловых проектов Новой Москвы – бизнес-центр «Румянцево». По размерам и качеству инфраструктуры он не имеет аналогов в новых столичных районах.

Еще несколько крупных деловых центров Новой Москвы находятся около станций «Румянцево» «Саларьево» и «Филатов луг» Сокольнической линии. Это ComCity, Neopolis, «Новомосковский», G10. Также заслуживает внимание бизнес-парк K2.

Рядом с новомосковскими деловыми центрами расположены следующие жилые комплексы:«Румянцево-Парк», «Первый Московский», «Новые Ватутинки», FoRest. «Квадрат» жилья в первом проекте в среднем стоит чуть меньше 140 тыс. руб., во втором – почти 130 тыс. руб. На самую бюджетную покупку можно рассчитывать в ЖК «Новые Ватутинки». Там квадратный метр обойдется в 116 тыс. руб. А в проекте FoRestсредняя стоимость жилья зафиксировалась на отметке 173 тыс. руб. за кв. м.

Принимая во внимание перспективы развития территорий около аэропорта Внуково, потенциальные покупатели могут рассмотреть квартиры в ЖК «Переделкино Ближнее». Средняя стоимость метра в нем составляет 154 тыс. руб.

Отдельно следует выделить Сколково. Сегодня на территории инновационного центра сосредоточен передовой отечественный бизнес. Строительные компании давно облюбовали эту местность для возведения объектов бизнес-класса. Однако в пределах локации имеются варианты для бюджетной покупки. Так, например, в апарт-комплексе «М1-Сколково» доступны лоты по цене 94 тыс. руб. за квадратный метр.

Респектабельный центр

Поскольку основная часть деловой недвижимости сосредоточена в центре Москвы, практически каждый жилой проект в этой локации может похвастаться соседством с бизнес-центрами.

В эпицентре деловой жизни мегаполиса находятся ЖК Headlinerи ЖК «Сердце столицы». Первый комплекс расположился около ММДЦ «Москва Сити». Стоимость метра в нем составляет 302 тыс. руб. Второй проект предлагает покупателям приобрести жилье в среднем за 300 тыс. руб. за метр. Кроме того, стоит обратить внимание на ЖК City Park и ЖК Bauman House (384 тыс. руб. и 300 тыс. руб. за кв. м соответственно).

Жилье для бизнесменов и арендаторов

Целевая аудитория застройщиков, возводящих жилье около деловых кварталов, – топ-менеджеры и владельцы бизнеса. Они приобретают относительно компактные лоты недалеко от места работы исключительно для личного пользования. При этом их семьи зачастую проживают в просторных домах за городом. Однако нередки и случаи покупки квартиры для всей семьи в многофункциональных жилых комплексах в развитых районах столицы.

Жилье около бизнес-центров для своих работников также приобретают фирмы и госкорпорации. Между тем эксперты утверждают, что это происходит в редких случаях. Наибольшее распространение получила аренда жилой недвижимости: если местонахождение офиса изменится, сотрудники смогут просто переехать в новую квартиру или апартамент. Именно поэтому в приобретении лотов в непосредственной близости от деловых центров крайне заинтересованы инвесторы, сдающие жилье в наем. 

Что касается рядовых покупателей, то они, в первую очередь, будут оценивать жилье с точки зрения соотношения цены и качества, транспортной доступности, уровня внутренней и внешней инфраструктуры. Удачное расположение комплекса относительно делового центра может стать одним из дополнительных преимуществ.

Вместе с тем очевидно, что люди стремятся найти работу рядом с домом. Эту тенденцию иллюстрирует ситуация с бизнес-комплексом «Румянцево». В основном в нем трудятся жители близлежащих микрорайонов, так как компании стараются набирать в штат тех, у кого дорога от дома до офиса не займет много времени.

О перспективах

Развитие современного мегаполиса предполагает стабильное разрастание сети инфраструктурных объектов и равномерное распределение транспортных потоков по всем районам города. Поэтому власти выносят бизнес-недвижимость за пределы ТТК и даже МКАД. Так, в Новой Москве уже запланировано возведение нескольких деловых кластеров. Один из наиболее значимых объектов, сравнимый по масштабам с ММЦД «Москва-Сити», появится в Коммунарке через 10 лет. По прогнозам экспертов, в целях привлечения крупных арендаторов в новых центрах будет установлена сравнительно небольшая стоимость аренды и будут действовать налоговые льготы.