Основным минусом перехода на эскроу-счета специалисты считают снижение рентабельности строительства. Чтобы увеличить объемы возведения недвижимости, законодатели задумываются над тем, чтобы разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Однако эта идея полностью противоречит сути реформы. В агентстве недвижимости «БОН ТОН» проанализировали механизм и предложили собственный подход к его внедрению.

Изменения в законодательстве, регулирующем строительную отрасль, поставили серьезные ограничения перед девелоперами. Теперь при реализации проектов с использованием эскроу-счетов они не имеют право использовать деньги дольщиков непосредственно для строительства объекта. Остается ограниченное количество источников финансирования. Это либо собственные, либо кредитные средства. В свою очередь банки пошли навстречу застройщикам. Они готовы предоставлять игрокам строительного рынка кредиты по сниженным ставкам. Минимальный размер ставок зафиксировался на отметке 5%, а максимальный – в пределах 10%. Однако происходит следующее: из-за начисления процентов застройщик начинает копить долги по кредиту. В это время банковская организация хранит средства дольщиков, которые после открытия счетов пойдут на погашение этого кредита. Конечно, такая схема не выгодна девелоперам, поэтому все чаще звучат предложения разрешить открывать часть эскроу-счетов в период строительства объекта.

В чем смысл поэтапного раскрытия счетов?

Данная схема позволяет строительным компаниям снимать часть средств. Разумеется, этот процесс должен происходить пропорционально произведенным работам на объекте. При этом строители получат возможность сокращать тела кредитов, на которые начисляются проценты, и тем самым уменьшать затраты. Однако эта идея полностью противоречит реформе, которая была проведена для защиты интересов и средств дольщиков. Эскроу-счета были введены для сохранения денег тех, кто решил вложиться в строительство проекта. Они гарантируют возвратность вложенных сумм. И если средства с них будут списываться в пользу девелоперов раньше времени, при расторжении договора банку удастся вернуть дольщику только остаток вложения. Остальную часть денег можно будет взыскать только в процессе признания застройщика банкротом. А эта процедура, как известно, является очень сложной.

«Виртуальная» реальность

С точки зрения теории существует механизм, который мог бы удовлетворить интересы почти всех участников процесса. Условно его можно охарактеризовать как «виртуальное» раскрытие эскроу-счетов. Он призван запретить кредитным организациям начислять проценты на тело кредита при условии, что объем средств на счетах равен предоставленной девелоперу сумме. Механизм работает следующим образом. Предположим, застройщик реализовал жилье на 100 млн, и средства «закрепились» на счетах. Фирма получает возможность оформить кредит без процентов ровно на такую же сумму. Если девелоперу понадобится больше средств, чем лежит на эскроу, на сумму «сверх меры» банк начисляет проценты. В этом случае кредитная организация может отказаться от сниженных ставок и перейти к стандартным. Фактически банк кредитует строительную организацию не своими деньгами, а средствами дольщиков.

Все в плюсе

Несомненно, реализация такого механизма придется строителям по душе. Подобный метод кредитования выгоднее понижения ставок. Кроме того, при использовании «виртуальной» схемы застройщику будет проще контролировать стоимость проекта. При этом не рискуют и дольщики: «виртуальное» раскрытие 100% гарантирует возвратность средств. Однако в данном случае банки, скорее всего, будут препятствовать реализации механизма. Для них это совершенно бесполезная схема, и повлиять на их согласие могут только благоприятные изменения в их пользу на законодательном уровне.