Как известно, по мере возведения новостройки растет и стоимость квадратного метра. В среднем полный строительный цикл занимает 2–3 года в зависимости от применяемой технологии. Сегодня на рынке первичной недвижимости Москвы ценовой разрыв между жильем на стадии котлована и готовым лотом зафиксировался в пределах 15–30%.

При оценке инвестиционной привлекательности среднестатистического объекта эксперты сравнивают текущее положение дел с ситуацией на 2014 год, когда прирост стоимости был гораздо выше и составлял 30–35%. Кроме того, сегодня на рынке представлены единичные проекты, стоимость которых подскочила вдвое за несколько лет.

Таким образом, в среднем извлекаемая выгода при инвестировании в новостройки не так уж и велика, однако частные инвесторы все еще могут заключить удачную сделку.

Что выгоднее – новостройки или депозиты?

Граждане по-разному подходят к вопросу о том, как распорядиться свободными средствами. Популярными вариантами являются инвестиции в жилье и размещение денег на депозитном счете в банке. Давайте посчитаем, какая стратегия принесет наибольший доход.

Итак, по состоянию на август 2019 года средняя стоимость квартиры комфорт-класса в столице установилась на отметке 7,06 млн руб., а строительство проекта занимало в среднем два с половиной года (30 месяцев).

Если прирост стоимости составляет 15% за весь строительный цикл, то годовая доходность равна 6%. Таким образом, за первый год инвестор получит доход в размере 423,6 тыс. руб., а за весь период – 1,06 млн руб.

При открытии депозита стоит обратить внимание на то, что максимальная сумма вклада и его срок могут быть ограничены. Так, в одном из банков, входящих в топ-10, можно открыть вклад в режиме онлайн на один год со ставкой 5,75% и положить на него максимум 5 млн руб. В этом случае годовой доход составит 287,5 тыс. руб. Стоит учитывать, что самые высокие проценты предлагаются по среднесрочным вкладам без возможности снятия и пополнения.

Таким образом, в обоих случаях выгода зависит от количества свободных средств. На сегодняшний день банковские ставки приближаются к размеру годовой доходности от вложений в недвижимость (5,75% против 6%). Однако если объем инвестиций в жилье превышает 7 млн руб., а объект отличается высокой ликвидностью, то новостройки могут принести выгоду в 1,5–2 раза больше, чем депозит.

Тонкости инвестирования

По мнению экспертов, оптимальная стратегия при инвестировании в новостройки – это совершение сделки на этапе котлована с последующим выходом из проекта до момента сдачи жилья. Это связано с тем, что в данный период заключается договор уступки права требования, а после ввода объекта в эксплуатацию – договор купли-продажи. Во втором случае сделка облагается подоходным налогом в размере 13%, если инвестор владеет квартирой менее 5 лет. А после сдачи новостройки ожидать существенного роста цен уже не стоит. Так, например, за последние 5 лет стоимость вторичного жилья в Москве увеличилась лишь на 4,7%.

Кроме того, инвесторы должны учитывать риски, связанные с заключением сделки на начальных этапах работ: несоблюдение графика и перенос сроков вплоть до заморозки строительства. В этом случае выйти из проекта будет еще труднее.

Также стоит учитывать, что после сдачи новостроек рынок недвижимости сразу наполняется предложениями от других частных инвесторов. В условиях конкуренции придется несколько снизить цену, чтобы найти покупателя.

И конечно, выбор проекта, подходящего для инвестирования, представляет собой крайне сложный процесс. Сегодня положение дел на рынке претерпевает постоянные изменения, поэтому даже владение закрытой информацией (о планах застройщиков и властей) не гарантирует точного попадания в цель.

В теории и на практике

Многие приобретают жилье с целью его последующей сдачи в аренду. Однако доходность вложений в недвижимость не всегда оправдывает ожидания частных инвесторов.

Так, гражданин М. заключил ДДУ в 2016 году и вошел в проект на стадии возведения средних этажей. Бюджет сделки составил 2,2 млн руб. за 1-комнатную квартиру размером 34 кв. м в Домодедово. Через три года инвестор получил ключи, еще полгода и полмиллиона ушло на ремонт. Затем гражданин сдал жилье в аренду за 20 тыс. рублей в месяц без учета коммуналки. По его подсчетам, годовая доходность составляет 240 тыс. руб., что эквивалентно всего 7–8% годовых.

В целом, ожидания инвестора не оправдались: выгода по сравнению с банковским вкладом оказалась не столь существенной, а вложения в фондовый рынок принесли ему примерно такой же доход. К тому же сдача жилья в наем предполагает поиск нанимателя, управление имуществом и его обновление. Получается, что это уже целый бизнес, однако в этом случае доходность в размере 7–8% – низкий показатель.

Как подобрать объект?

Судя по опыту инвесторов за последние несколько лет, ощутимую выгоду приносили те проекты, в которых на старте продаж можно было приобрести лоты по заниженным ценам. К завершению строительного цикла их стоимость взлетела в полтора-два раза.

Сегодня подобные проекты также присутствуют на рынке недвижимости. Заниженные цены на момент открытия продаж могут быть обусловлены разными факторами:

- отсутствием некоторых бумаг в пакете разрешительных документов,

- высоким уровнем конкуренции в конкретной локации,

- ошибками маркетологов.

Как показывает практика, именно эти факторы влияют на рост цен в гораздо большей степени, чем такие очевидные явления, как ввод новых станций метро, продуманная концепция, реклама.

Много ли на рынке инвесторов?

Если отслеживать активность частных инвесторов на рынке недвижимости, то наблюдается следующая ситуация.

На физических лиц, покупающих не менее двух жилых помещений, по-прежнему приходится порядка 10–15% сделок. Не стало меньше и «оптовиков». А вот частные инвесторы, которые приобретают единичные лоты, понемногу покидают рынок.

Эксперты отмечают следующую закономерность: чем ниже класс недвижимости, тем более он востребован среди инвесторов. Так, с 2018 по 2019 год в проектах «Донстроя» жилье с целью последующей сдачи в аренду или перепродажи приобретали:

- в сегменте «комфорт» – 10,2% и 6,2% покупателей соответственно,

- в сегменте «бизнес» – 8,6% и 5,2% покупателей,

- в сегменте «премиум» – 6,1% и 4,8% покупателей,

- в сегменте «люкс» – 4% покупателей в обоих случаях.

Что изменилось после перехода на проектное финансирование?

По мнению специалистов, в течение 2–3 лет после вступления в силу новых правил сфера квартирного инвестирования не претерпит кардинальных изменений. Поправки в законодательство затрагивают прежде всего механизмы расчетов между застройщиками и дольщиками. При этом рост стоимости квадратного метра по мере приближения сроков сдачи объекта сохранится. 

Позднее, когда новый механизм будет отлажен и начнет функционировать безупречно, девелоперы могут пересмотреть принципы ценообразования на ранних стадиях строительства. Как известно, новая схема финансирования призвана защитить дольщиков от неисполнения застройщиком своих обязательств. Если же риски будут сведены к минимуму, а рынок первичной недвижимости станет безопасным, ценовой разрыв между жильем на стадии котлована и готовым лотом уже не будет столь существенным.