Возведение небольших жилых комплексов в Москве уже мало напоминает массовую хаотичную внутрирайонную застройку девяностых и нулевых годов. Сегодня девелоперы должны придерживаться градостроительных правил и прислушиваться к общественному мнению, чтобы не нарушать эстетику и исторический облик старых районов.

Что такое современная точечная застройка

Точечная застройка — это возведение новых или реконструкция старых зданий внутри обжитых городских районов. Ярким примером классической точечной застройки можно считать жилые комплексы, объединенные под брендом «Счастье»,от компании «Лидер-Инвест», которую недавно купила группа «Эталон». Это 23 дома клубного типа, которые возводятся в различных районах Москвы на месте бывших АТС. В их числе — «Счастье на Дмитровке», «Счастье на Волгоградке», «Счастье в Вешняках», «Счастье в Кусково»и другие.

Единичные объекты составляют примерно 25% от общего числа проектов на рынке новостроек. Еще столько же приходится на жилые комплексы, состоящие из 2–3 корпусов. Однако, по оценкам экспертов, доля жилья в точечных проектах не превышает 10–20% от всех лотов. При этом половина предложения приходится на бизнес-класс, 30% занимает премиальная недвижимость, 20% — новостройки комфорт-класса. Также среди комплексов, строящихся в центральных районах Москвы, много апартаментов.

Отличительные особенности точечных жилых комплексов

К общим особенностям точечных жилых комплексов можно отнести следующие характеристики:

- Квадратный метр на 5–10 % дороже, чем в крупных новостройках;

- Представлены преимущественно высокие классы жилья;

- Престижное месторасположение;

- Присутствует развитая внешняя инфраструктура;

- Квартиры рассчитаны на локальный спрос;

- Существуют ограничения по архитектурным решениям, этажности, масштабу застройки в зависимости от района.

Более высокая стоимость квадратного метра обусловлена малыми масштабами строительства и дорогим проектным финансированием. Если в крупных жилых комплексах застройщик может снизить цену за счет типовых решений и массового спроса, то небольшие дома внутри районов строятся, как правило, по индивидуальным проектам, требуют больших затрат и рассчитаны на ограниченный круг покупателей.

Так как жилье возводится в старых и обжитых районах со сложившейся инфраструктурой, от девелоперов, как правило, не требуется строить дополнительные объекты. Вокруг новых домов уже работают детские сады, школы, поликлиники и магазины. Тем не менее правительство города следит за тем, чтобы с появлением новых жителей существующая инфраструктура не испытывала лишней нагрузки. В некоторых случаях власти обязывают строительные компании вместе с новыми домами создавать дополнительные социальные объекты.

Если большие жилые микрорайоны рассчитаны на массового потребителя, то точечные комплексы в большей степени ориентированы на локальный спрос. Основную конкуренцию на рынке составляет вторичная недвижимость в районах застройки.

Среди небольших новых проектов есть как малоэтажные одиночные дома, так и многоэтажные жилые комплексы на несколько корпусов. В любом случае, каждый проект внутригородской застройки требует индивидуального подхода с учетом истории и архитектурного облика района. Новые здания должны гармонично вписываться в окружающее пространство.

Плюсы небольших комплексов

Новостройки в пределах старой Москвы пользуются стабильным спросом у жителей и инвесторов благодаря ряду преимуществ.

Во-первых, такие проекты имеют более короткий срок реализации, чем крупные жилые массивы. Поэтому переехать в новое жилье получится гораздо быстрее. К тому же новоселам не придется жить несколько лет в окружении продолжающейся стройки, как владельцам квартир в первых очередях больших новостроек.

Еще одним бесспорным преимуществом является полноценная социальная, торговая и транспортная инфраструктура. Можно заранее выбрать детский сад и школу с хорошей репутацией, определить оптимальный маршрут до ближайшего метро.

Важное преимущество точечной новостройки состоит в том, что она обеспечивает более высокое качество жизни по сравнению со своим прямым конкурентом — вторичным жильем. В новых домах проектируются квартиры с продуманными просторными планировками, прокладываются современные инженерные коммуникации, применяются высокотехнологичные решения.

Таким образом, владелец получает соответствующее всем актуальным стандартам жилье в престижном районе «старой» Москвы.

Минусы точечной застройки

Основной минус таких жилых комплексов — в относительно высокой цене. На ее формирование влияют престижное расположение, себестоимость строительства, высокий класс жилья. Но благодаря ограниченному предложению квартиры раскупаются быстро.

Поэтому еще одним недостатком небольших жилых комплексов, состоящих из 1–3 домов, можно назвать ограниченное количество доступных лотов и планировок. Часто в таких проектах покупателям приходится выбирать не то, что хочется, а то, что осталось.

Иногда в густонаселенных районах столицы может ощущаться нехватка инфраструктурных объектов. В связи с этим любой новый жилой проект в пределах старой Москвы вызывает жаркие споры и даже протестные настроения местных жителей. Компании, занимающиеся точечной застройкой, обязаны учитывать эти обстоятельства при проектировании новых объектов.

Актуальные предложения на рынке

Среди новых точечных жилых объектов в Москве много элитных особняков и закрытых малоэтажных комплексов, рассчитанных на узкий круг покупателей. Но в сегменте «комфорт» и «бизнес» также есть достойные предложения.

ЖК Fresh у метро «Красногвардейская» предлагает квартиры с отделкой от 6,5 млн рублей. В ЖК «Поколение», расположенном в районе Отрадное, можно купить квартиру от 8 млн рублей, а в ЖК «Настроение»у Лосиного острова однушки продаются от 5,8 млн рублей. В апарт-комплексе «Движение.Тушино»цена на однокомнатные апартаменты начинается от 6 млн рублей.

В жилом комплексе бизнес-класса «Геометрия»в Лефортово можно приобрести просторную однушку площадью 50 кв. м от 10 млн рублей. А в Басманном районе стоит присмотреться к ЖК Bauman House с уникальной архитектурой, где продаются квартиры от 9,8 млн рублей. В ЖК «Фестиваль Парк»в Левобережном можно купить жилье от 7,7 млн рублей. Также стоит обратить внимание на МФК «Нахимов» в Черемушках. Стоимость апартаментов в нем стартует от 5,8 млн рублей.

Современная точечная застройка в старой Москве входит в общий план модернизации и реконструкции городского пространства, как и в любой другой столице мира. Строительство таких жилых комплексов будет продолжаться, но предложение всегда будет ограничено, поэтому лоты будут стоить дороже, чем в крупных типовых новостройках.