Длительная финансовая аренда (лизинг) как инструмент приобретения квартиры доступна физическим лицам с 2011 года, но до сих пор не пользуется популярностью среди населения. Доля лизинга на рынке сделок с жилой недвижимостью с привлечением стороннего финансирования составляет не более 4%.

Рассмотрим подробнее, как приобрести жилье в лизинг, кому подойдет такая форма покупки и какие риски несет финансовая аренда.

Что такое лизинг в недвижимости?

Людям, которым не хватает собственных средств для приобретения жилья, доступно несколько вариантов решения вопроса:

- рассрочка,

- ипотека,

- лизинг.

Рассрочка подходит далеко не всем, так как заключается на короткий срок и предполагает быстрые выплаты крупных сумм.

Ипотека является наиболее популярным и удобным способом покупки квартиры. Ограничением здесь выступает большой перечень требований банков к заемщикам. По оценкам экспертов, около 40% обратившихся клиентов получают отказ.

Именно эту категорию покупателей может заинтересовать лизинг. Суть такой сделки в том, что квартиру у продавца покупает лизинговая компания (лизингодатель) и передает ее в длительную аренду с правом последующего выкупа физическому лицу (лизингополучателю). Иными словами, лизинг — это длительная аренда недвижимости с постепенной оплатой ее полной стоимости.

Главной отличительной особенностью сделки является то, что недвижимость до окончания срока договора находится в собственности лизинговой компании, а арендатор имеет право пользоваться имуществом. Оформить квартиру в собственность он сможет только после полной оплаты договора лизинга.

Какую недвижимость можно приобрести в лизинг?

Лизинговые компании, как правило, приобретают для последующей передачи в аренду: 

- готовые квартиры, 

- таунхаусы,

- коттеджи,

- апартаменты, 

- коммерческие объекты,

- доли в объектах жилой недвижимости. 

Так как земельные участки не могут являться предметом лизинга, загородный дом с прилегающей территорией по этой схеме купить не получится.

В новостройках лизингодатели также предпочитают приобретать сданные в эксплуатацию квартиры. Теоретически компания может купить новостройку на уровне котлована и передать в аренду лизингополучателю право требования, но на практике это происходит редко. Во-первых, в этом случае сложно достоверно оценить ликвидность объекта. Во-вторых, в отличие от физических лиц, лизинговая компания может не заключать с застройщиком договор долевого участия в строительстве, а воспользоваться иной гражданско-правовой формой.

В случае банкротства застройщика или возникновения долгостроя эта сделка не попадает под защиту федерального закона № 214-ФЗ. Человек, взявший новостройку в лизинг, может остаться без квартиры, при этом финансовые обязательства по договору лизинга у него останутся.

Таким образом, предметом лизинга могут быть готовые ликвидные объекты жилой и нежилой недвижимости на первичном и вторичном рынках.

Кто может оформить лизинг?

Лизинг может оформить любой гражданин Российской Федерации в возрасте от 21 года до 65 лет, имеющий постоянную регистрацию на территории страны и стабильный источник дохода.

При этом, если документально подтвержденного дохода будет недостаточно для расчета необходимого ежемесячного платежа, лизинговая компания может принять во внимание дополнительные источники дохода: работу по совместительству, предпринимательскую деятельность, сдачу имущества в аренду и т. д.

Так как недвижимость на весь срок договора остается в собственности лизингодателя, компания подходит к андеррайтингу — проверке клиента — более лояльно, чем кредитные организации.

Как оформить договор лизинга?

Чтобы приобрести недвижимость в лизинг, необходимо выбрать надежную компанию, оставить заявку на сайте организации или лично посетить офис.

Недвижимость выбирает лизингополучатель, поэтому в заявке, помимо персональных данных и желаемых параметров сделки, необходимо указать данные об объекте. Объект должен соответствовать следующим критериям:

- находиться в хорошем состоянии, 

- не иметь обременений, 

- не иметь незаконных перепланировок,

- не являться предметом судебных споров.

Вместе с заявкой клиент предоставляет следующие документы:

- паспорт,

- СНИЛС,

- ИНН,

- справку с места работы,

- справку о доходах.

Лизинговая компания анализирует платежеспособность лизингополучателя и состояние объекта недвижимости. При положительном решении с клиентом заключается договор лизинга, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Чаще всего финансовая аренда недвижимого имущества предоставляется сроком до 10 лет (реже — на более длительный срок) с первоначальным взносом от 10%. Процентная ставка по договору лизинга устанавливается выше, чем по банковской ипотеке. Также в обязательном порядке оформляется график платежей. Лизингополучатель может выбрать аннуитетный или дифференцированный платеж, каждый из которых включает в себя ежемесячные проценты, сумму выкупной части квартиры, вознаграждение лизинговой компании и дополнительные расходы лизингодателя. При этом с дифференцированным платежом общая переплата по договору будет меньше.

Плюсы и минусы

Приобретение квартиры с использованием финансовой аренды подходит гражданам с испорченной кредитной историей, а также тем людям, которым по каким-либо причинам отказал в ипотеке банк. Лизинговые компании более лояльно относятся к клиентам, так как связанные с арендаторами риски у них ниже, чем у банков с заемщиками. Компании быстрее принимают решение и требуют минимальный пакет документов.

Финансовая аренда, безусловно, выгоднее обычной аренды жилья. Арендатор не просто вносит ежемесячную плату, а становится обладателем собственной квартиры по окончании договора.

На весь срок лизинговой программы стоимость недвижимости фиксируется и не подлежит изменению. Арендатор вносит ежемесячный платеж и несет расходы на содержание помещения. Страхование и налог на недвижимость оплачивает собственник — лизингодатель.

Таким образом, к плюсам лизинга можно отнести:

- быстрое рассмотрение заявки и большой шанс получить одобрение сделки,

- минимальный пакет документов,

- фиксированную стоимость недвижимости на весь срок договора,

- гибкий график платежей.

Основным минусом лизинга можно назвать то обстоятельство, что недвижимость, за которую регулярно платит человек, остается в собственности лизинговой компании. Он вправе только прописаться в квартире и пользоваться помещением по назначению.

Кроме того, часто договор лизинга накладывает ограничения на действия арендатора. Например, такую квартиру нельзя сдавать в субаренду. 

Переплата по лизингу будет больше, так как процентная ставка выше.

Таким образом, к минусам лизинга можно отнести:

- высокую процентную ставку,

- отсутствие у человека права собственности на недвижимость до момента полной оплаты стоимости жилья,

- ограничение прав арендатора.

Подводные камни

Лизингополучатель должен учитывать особенности финансовой аренды и возможные риски.

Так, лизинговая компания может взять кредит в банке под залог квартиры, находящейся в ее собственности. В случае неисполнения обязательств или банкротства лизингодателя человек может остаться без жилья.

За выбор объекта недвижимости ответственность несет лизингополучатель. Поэтому, если недобросовестный продавец по каким-то причинам не передаст объект лизинговой компании или откажет в сдаче ее в аренду, гражданин останется без недвижимости, но с обязательствами по выплатам.

В случае возникновения финансовых трудностей у арендатора лизинговая компания имеет право выселить арендатора. Для сравнения, у банков по ипотечным договорам такого права нет, так как ипотечная квартира является собственностью заемщика (действует более сложная процедура).

Свои налоговые и страховые расходы лизингодатель может переложить на клиента, включив их в ежемесячный платеж. 

На сегодняшний день законодательные акты, регулирующие финансовую аренду в сделках с недвижимостью, содержат большое количество противоречий и белых пятен. Чтобы минимизировать риски, необходимо придерживаться следующих рекомендаций:

- тщательно проверять продавца недвижимости и лизинговую компанию;

- потребовать от лизингодателя подробно прописать в договоре процедуру досрочного выкупа квартиры и порядок действий при расторжении договора по вине лизингодателя;

- воспользоваться услугами профессионального финансового консультанта при подготовке сделки и заключении договора;

- заключать сделку у государственного нотариуса;

- зарегистрировать договор лизинга в Росреестре.

Эксперты рынка недвижимости считают, что в ближайшее время лизинг будет мало востребован из-за пробелов в законодательстве и отсутствия широкой практики. Тем не менее этот финансовый инструмент может быть интересен определенной категории клиентов.