Трейд-ин: из старой квартиры в новую
Сегодня трейд-ин (trade-in) ― популярный формат покупки в недвижимости. Это многоступенчатая процедура, которая сводится к обмену старой квартиры на новую. Но как все происходит? Есть ли подводные камни? Давайте разберемся.
Trade-in (в переводе «обменная сделка») относится к сделкам с недвижимостью, которые характеризует увеличенная цепочка участников.
На сегодняшний день есть 2 вида трейд-ин: альтернативная сделка и взаимозачет.
В альтернативной сделке договоры на продажу вторичного жилья и покупку новой квартиры заключаются с агентством недвижимости и на всех этапах помощь покупателю оказывает риелтор.
При взаимозачете старую квартиру выкупает застройщик, который затем включает ее стоимость в оплату нового жилья. Помогают покупателю менеджеры строительной организации.
Информацию о продаже квартир по трейд-ин можно найти на официальном сайте жилого комплекса. Условия у компаний разные, поэтому лучше позвонить в офис продаж и уточнить, о каком из вариантов идет речь.
Условия
Чтобы сделка состоялась, вторичное жилье должно соответствовать определенным параметрам.
Это может быть квартира или комната, но не частный дом;
Время постройки ― не ранее 1960 года;
Перепланировки, если таковые имеются, должны быть согласованы;
Квартира в хорошем состоянии (желательно с косметическим ремонтом);
Право на собственность подтверждено документами;
Владельцами являются совершеннолетние;
На момент сделки в квартире не должно быть прописанных жильцов.
Не получится воспользоваться trade-in, если вторичная недвижимость зарегистрирована в другом регионе. Строительные компании настаивают, чтобы квартиры находились в одной локации.
Выбор квартиры
Начинать процесс лучше с посещения офиса продаж и выбора квартиры, а уж затем проводить оценку и согласовывать сроки продажи находящегося в собственности жилья.
Оценка вторичного жилья
После того как квартира выбрана, нужно оценить свое жилье.
При взаимозачете оценкой вторичного жилья занимаются специалисты застройщика. Итоговая цена будет в рынке, но все равно ниже, чем если продавать ее самостоятельно. В недополученную разницу закладываются услуги застройщика по оформлению сделки (они будут дороже, чем услуги риелтора) и скорость продажи.
При альтернативной сделке покупатель может влиять на риелтора при оценке, но должен понимать, что чем ниже цена, тем короче период продажи.
Разница в стоимости квартиры между взаимозачетом и альтернативной сделкой ― 15–20%.
Хороший шанс компенсировать потери ― принять участие в акции застройщика. Иногда дополнительная сезонная скидка перекрывает снижение стоимости при быстрой продаже.
Оформление сделки
При взаимозачете покупателем выступает застройщик, с ним заключается один договор, в котором прописаны все условия сделки, или два договора: купли продажи и ДДУ на квартиру в новостройке.
При альтернативной сделке покупатель подписывает три договора: передающий право продажи старого жилья агентству недвижимости (агентский), а затем договор купли-продажи с покупателем и ДДУ. Два последних договора передаются на регистрацию в Росреестр самим покупателем, либо полномочия делегируются представителям застройщика.
Оплата
Если денежных средств от продажи старой квартиры недостаточно, покупатель вносит собственные (единовременно или в рассрочку) или оформляет ипотечный кредит с помощью застройщика. Если сумма превышает стоимость квартиры, разница возвращается.
Варианты оплаты:
― перевод на банковский счет;
― наличные или вексель, которым можно оплатить жилье в новостройке.
Ипотечный кредит оформляется после подписания договора ДДУ, тогда же делается и первый взнос средствами, полученными от продажи вторичного жилья.
Бонусы
Некоторые застройщики идут навстречу покупателям и могут арендовать им жилье до того момента, как они вселятся в новую квартиру. Или позволяют жить в старой квартире на протяжении всего периода до получения ключей, чтобы покупатель сохранил регистрацию, необходимую для получения ипотеки.
Почему это выгодно?
При взаимозачете застройщик реализует квартиру и тут же оформляет договор на покупку новой, поэтому все происходит быстро (обычно в течение 1-1,5 месяцев);
Минимум участия со стороны покупателя: компании берут на себя все заботы по сопровождению сделки, поэтому можно обойтись одной поездкой в офис;
Выход из ситуации, когда нет возможности взять ипотеку.
Минусы
- Срок бронирования квартиры в новостройке ограничен (до 45 дней), что вынуждает агентов значительно снижать цену на вторичную недвижимость;
- За новую квартиру чаще всего нужно доплачивать;
- Придется ждать, пока будет сдана новая квартира;
- Не все квартиры подпадают под программу.
Выводы
При покупке квартиры с помощью trade-in мы рекомендуем:
- Подготовиться к тому, что средства от продажи старой квартиры будут меньше, чем хотелось бы и чем реально можно получить в других обстоятельствах;
- Следить за акциями застройщика, которые могут компенсировать потери;
- Заранее решить вопрос с жильем на время переходных периодов (пока оформляется сделка или идет ремонт в новой квартире).
