На рынке недвижимости достаточно часто встречаются сделки по покупке одного объекта несколькими собственниками. Давайте разберемся, в каких случаях это происходит, какие цели преследуют дольщики и какие преимущества и недостатки есть у такой формы владения.

Кто покупает

Первой категорией покупателей жилой недвижимости в совместную или долевую собственность являются родственники. Это могут быть супруги, родители с детьми или будущие молодожены.

Например, вы хотите обеспечить своего взрослого ребенка стартовым жильем, но не готовы купить ему отдельную квартиру. В этом случае вы можете совместно вложить деньги в новостройку на начальном этапе строительства, выделив ему долю в собственности. После сдачи дома в эксплуатацию такую квартиру можно продать с выгодой 20–40% и купить сыну или дочери отдельное жилье с использованием финансовой разницы. А можно не продавать, а позволить ребенку жить в этой квартире, оставив за собой имущественные права и контроль за использованием недвижимости.

Возможна и следующая ситуация. Если у вас двое детей и недостаточно средств на приобретение отдельного жилья каждому из них, вы можете купить квартиру, сделав их собственниками в равных долях. В дальнейшем дети смогут проживать отдельно от родителей в общей квартире или реализовать каждый свою долю.

Вторая категория покупателей — это инвесторы. Вложение свободных денег в недвижимость до сих пор является в нашей стране одним из самых популярных инструментов инвестирования среди населения. Если вы хотите заработать на перепродаже квартиры, но денег на приобретение даже самого небольшого лота не хватает, вы можете привлечь к совместной покупке партнеров. После продажи готового жилья каждый из вас получит долю прибыли соразмерно вложенным средствам. Такое долевое строительство уже давно стало отдельным направлением весьма доходного бизнеса.

Третья категория покупателей, пожалуй, самая малочисленная. Когда необходимо дополнительное финансирование, человек пользуется не банковской ипотекой, а берет деньги в долг у частного лица. В качестве обеспечения на займодателя оформляется доля в собственности. После выплаты долга происходит переоформление права. Это самый рискованный с юридической точки зрения вариант покупки квартиры в складчину.

Что покупать

Объект недвижимости для совместной покупки надо выбирать в зависимости от конкретных целей. Если вы ищете квартиру для комфортного проживания семьи, то здесь действуют те же критерии, что и во всех других случаях выбора жилья для себя.

Если же вы планируете приобрести недвижимость с инвестиционными целями, то следует обратить внимание на ее ликвидность. Хорошими объектами в этом случае будут небольшие однокомнатные квартиры в популярных районах с развитой инфраструктурой. Они быстро продаются и всегда пользуются спросом.

Еще один фактор, на который стоит обратить внимание, — перспективы развития района. Даже если жилой комплекс в настоящий момент строится практически в чистом поле, возможно, в ближайшее время здесь планируется открыть метро, крупный торгово-развлекательный комплекс или медицинский центр, проложить новые дороги. Тогда цены на недвижимость существенно вырастут после завершения стройки. Обязательно изучите планы по развитию района, в котором возводится интересующий вас жилой комплекс.

На рынке вторичного жилья квартиры в складчину чаще всего покупают для совместного проживания, последующего перевода в коммерческое использование или с отдаленной инвестиционной перспективой.

Как купить

Процесс оформления жилой недвижимости в собственность несколькими дольщиками не отличается от стандартной процедуры покупки квартиры одним собственником. Единственное, для сделки потребуются дополнительные документы.

Если вы приобретаете недвижимость совместно с супругом (супругой), нужно предоставить свидетельство о регистрации брака.

Если один из покупателей состоит в браке, необходимо согласие на сделку супруга (супруги). Если человек не связан брачными узами, он должен оформить соответствующее заявление.

Все документы заверяются нотариально. Сделка в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. На каждую долю оформляется отдельное право собственности, что фиксируется в выписке из ЕГРН.

Юридические нюансы

Покупка квартиры в складчину является сложной сделкой с точки зрения разрешения юридических споров в дальнейшем. Вы обязательно должны проконсультироваться перед сделкой с юристом и учесть ряд нюансов.

В соответствии с действующим законодательством, гражданин может распоряжаться своей долей как угодно: продать, завещать, подарить или взять кредит в банке под залог имущества. Но в некоторых случаях ему понадобится согласие других собственников квартиры. Кстати, банки практически никогда не рассматривают в качестве залога долю в недвижимости в связи с высокими рисками.

Если вы захотите продать свою долю в квартире, вы обязаны сначала предложить приобрести ее другим собственникам. По закону у них есть право преимущественного выкупа. Для этого необходимо уведомить их письменно с указанием цены и условий сделки. Если совладельцы жилья в течение месяца не примут положительного решения, вы вправе реализовать долю третьим лицам.

Еще один важный нюанс касается приобретения недвижимости супругами. Если даже вы укажете конкретные доли каждого в договоре купли-продажи или долевого участия в строительстве, будьте готовы к тому, что в случае раздела имущества суд рассмотрит собственность как совместную в равных долях. Необходимо составить брачный договор, в котором будут прописаны конкретные доли. Но и в этом случае нет гарантии, что суд примет во внимание этот контракт. По закону в нашей стране брачный договор не является обязательным документом.

Основными преимуществами покупки квартиры в складчину являются:

- Возможность обойтись без ипотечного кредита, за который необходимо платить банку проценты;

- Возможность получить доход от перепродажи недвижимости, вложив всего часть первоначальной стоимости квартиры;

- Решение жилищного вопроса.

В числе недостатков:

- Необходимость согласования своих действий с другими собственниками;

- Сложность судебных разбирательств;

- Высокую зависимость от обстоятельств, интересов и личных качеств всех участников сделки.