Механизмы ипотечного кредитования пользуются большой популярностью у тех, кто решается купить недвижимость. За 2018 год количество жилищных кредитов, выданных банками россиянам, достигло почти 1,5 млн. Их общая сумма превышает 3 трлн руб. Тем, кто приобретает квартиру в ипотеку, обязательно стоит разобраться в тонкостях процедуры. Мы выясним, к каким ограничениям стоит готовиться ипотечникам, в чем смысл обременения и как от него избавиться.

Что такое обременение ипотечного жилья?

Любая сделка, связанная с ипотекой, заключается под залог приобретаемого жилья. Именно залоговое имущество является гарантом выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Таким образом, приобретаемая квартира считается недвижимостью с обременением.

Этот статус накладывает целый ряд ограничений на собственника. Так, например, человек не вправе продать квартиру, подарить или обменять ее на другой лот, предоставить ее как паевой взнос или вклад в имущество какой-либо организации без ведома банка. Также стоит иметь в виду, что в недвижимости с обременением невозможно выделить долю без обращения в кредитную организацию. Такие же правила устанавливаются в случае перевода помещения из жилого в нежилое.

Таким образом, договор, в котором прописаны все залоговые условия, содержит важный пункт. Согласно ему, покупателю недвижимости запрещается обременять жилье, купленное на ипотечные средства, правами третьих лиц. Сюда можно отнести предоставление жилплощади в аренду, вселение туда людей или их регистрацию, передачу недвижимости в последующий залог. То есть пока квартира имеет статус недвижимости с обременением, фактически ее разрешено использовать только для личного проживания.

Актуальная информация об объектах недвижимости содержится в ЕГРН. Проверить квартиру на наличие или отсутствие обременения можно на официальном сайте Росреестра. Причем если дом еще не введен в эксплуатацию, для этого потребуется выписка о имеющихся ДДУ. После ввода объекта для получения информации об обременении необходимо заказать справку, в которой будут представлены основные характеристики недвижимости и зарегистрированные на нее права.

Как снять обременение?

После того как ипотека выплачена заемщиком, банк обязан выдать ему документ, в котором зафиксировано выполнение всех обязательств в рамках договора. Это подразумевает снятие обременения с жилья. Так как в нормативных актах не прописаны четкие положения и сроки данной процедуры, кредитор и его клиент действуют на основании личной договоренности. Но, как правило, граждане самостоятельно инициируют процесс снятия обременения. А банки при этом всегда сообщают клиентам о том, что ипотечный кредит выплачен и нужно подготовить следующие документы:

- справку о выплате кредита;

- закладную;

- доверенность о праве представлять банк в МФЦ для устранения обременения.

Процедура прекращения обременения может проходить по разным сценариям. Зависит это от кредитной организации, от вида договора и степени завершенности объекта. Если жилплощадь покупалась по ДДУ или по договору уступки в нереализованном доме, то и клиент, и банк должны подать заявление об актуализации информации об ипотеке вместе с ДДУ. При этом к заявлению необходимо приложить справку о выплате кредита. А затем, после реализации объекта, при регистрации права собственности по ДДУ можно не оформлять закладную, потому что обременения уже не будет.

Если при покупке квартиры оформлялся предварительный договор купли-продажи, а право собственности не было установлено, то устранять обременение не нужно, поскольку его регистрация не проводилась в Росреестре. В данном случае стоит заказать в кредитной организации справку о выплате кредита. А затем при оформлении права на собственность по договору купли-продажи можно не оформлять закладную, потому что как такового обременения уже не будет.

Если был составлен договор купли-продажи и информация об обременении оформлена в Росреестре, банк обязан выдать при погашении всей суммы кредита подтверждающую этот факт справку и закладную. Заявку в МФЦ в данном случае можно подать самостоятельно. При себе необходимо иметь следующие документы:

- паспорт;

- заявление о прекращении обременения;

- закладную с отметкой и погашении кредита.

В качестве дополнительных документов могут потребоваться:

- справка о выплате займа, 

- договор купли-продажи, 

- договор с банком на предоставление кредитных средств, 

- копии документов, подтверждающих использование средств материнского капитала (при необходимости).

Ждать снятия обременения придется в течение трех рабочих дней. Правда, этот срок может быть увеличен на два дня из-за транспортировки документов. В случае если квартира приобретена по ДДУ и кредит уже выплачен, работа специалистов с документами займет пять дней без учета времени на транспортировку бумаг.

Некоторые кредитные организации устанавливают свою систему снятия обременения. Например, Россельхозбанк предлагает клиентам в течение 30 дней после выплаты кредита обратиться в офис организации. По истечении этого срока сотрудник банка сдаст оригинал закладной в госорган для ликвидации обременения. 

Сбербанк готов предоставить в Росреестр электронное заявление на погашение залога. Правда, бывали ситуации, когда банк задерживал закладную, что доставляло лишние хлопоты владельцу недвижимости.

Банк обанкротился: что делать?

Если кредитная организация обанкротилась, необходимо связаться с Агентством по страхованию вкладов. Именно в его компетенцию входит работа с банками, попавшими в подобные обстоятельства.

Банкротство банка вовсе не означает прекращение ипотеки. Возможно несколько вариантов развития событий. 

Так, если произойдет упразднение юрлица, заемщику для снятия обременения необходимо предоставить заявление и информацию из ЕГРЮЛ о прекращении деятельности банка. Если же у банка появится правопреемник, то все вопросы относительно снятия обременения нужно решать с новой организацией.

Важно помнить

Если вы приобретаете на ипотечные средства жилье, с которого недавно сняли обременение, не стоит беспокоиться. Квартира просто перейдет под залог организации, в которой вы оформляли жилищный кредит.

К процедуре продажи ипотечной квартиры лучше привлечь риелтора. Он поможет снять с нее обременение и собрать необходимые документы.

А если у вас нет времени на решение бюрократических вопросов, то документы за вас может подать другой человек. Для этого на него необходимо оформить доверенность.