В середине октября состоялась III научно-практическая конференция «Эра экономии. Как снизить сроки и затраты при строительстве», которая ежегодно проводится под эгидой компании «БЕСТ-Новострой» и Высшей школы экономики. В мероприятии приняли участие ведущие застройщики и производители, которые разрабатывают и внедряют передовые материалы и технологии, способствующие обновлению и модернизации всей отрасли.

Особую актуальность конференция приобрела именно в этом году в свете последних событий в сфере долевого строительства, связанных с переходом на проектное финансирование. Девелоперы как никогда ранее заинтересованы в снижении издержек и оптимизации процесса возведения жилой недвижимости. 

Как отмечают эксперты, сегодня Россия отстает от целого ряда стран в вопросе роста производительности труда. В связи с ошибками менеджмента строительная отрасль теряет миллиарды рублей, при этом подавляющее большинство просчетов совершается на стадии проектирования. Помимо этого, обращает на себя внимание недостаточный объем инвестиций в научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы (НИОКР).

Рассмотрим основные инновации, на которые застройщики возлагают большие надежды. Эти проекты призваны оптимизировать и удешевить строительные работы и помочь преодолеть существующие трудности на первичном рынке недвижимости.

BIM-технология

Технология информационного моделирования зданий и сооружений (BIM) позволяет оптимизировать процесс проектирования архитектурных элементов и сократить сроки строительства. Ведущие компании, среди которых Группа «Эталон», на протяжении последних лет успешно применяют эту инновацию. Трехмерные цифровые модели позволяют наглядно отобразить проект и наладить взаимодействие между участниками строительного процесса. Реализация проекта ведется в сопоставлении с утвержденным планом, а технология выявляет фактическое отставание или опережение по различным видам работ и демонстрирует общую динамику. Кроме того, она позволяет контролировать уровень организации труда и безопасности.

Стальные конструкции

Отдельного внимания заслуживает разработка ПАО «Северсталь» – многоуровневый паркинг на основе стального каркаса, элементы которого соединяются болтами без применения сварки, а перекрытиями служат железобетонные плиты.

Данная технология снижает материалоемкость проекта и сокращает срок строительных работ до 2,5 месяцев. В перспективе Россия может перенять опыт США и Великобритании, которые активно используют стальные конструкции в жилищном строительстве. В этих странах доля домов на подобном каркасе составляет 70%, в то время как в России аналогичный показатель – всего 3%. Особенно удивителен подобный разрыв, если принять во внимание тот факт, что иностранным девелоперам стальные конструкции обходятся более чем в полтора раза дороже, чем отечественным застройщикам.

Инновационная климатическая система

Автоматизированная мультизональная приточная система вентиляцииSmart City Technologies Corporation от компании «ССТК» демонстрирует высокую производительность при низких энергетических затратах: 500 куб. м/час. Она обеспечивает приток и очистку воздуха, а также контролируемое увлажнение воздуха до 60% влажности в больших помещении площадью до 170 кв. м при минимальных размерах устройства.

Утепляющая краска

Еще одну инновацию представила компания «Теплос-Топ». Утепляющая краска основана на преломлении лучевого излучения и распределении тепла вдоль покрытия. Кроме того, она обладает высокими теплосберегающими характеристиками и выдерживает температуры от –60 до +120 градусов Цельсия. Краска применяется наряду с привычными утепляющими материалами для большей эффективности.

Сантехнические модули

Суть инновации состоит в том, что модульный санузел полностью изготавливается в заводских условиях – вплоть до отделки и установки инженерных коммуникаций. В готовом виде, со всем необходимым оборудованием и аксессуарами, он доставляется на строительную площадку. Девелоперу остается лишь произвести монтаж санузла на этаже.

Лидером производства сантехнических модулей в России является компания Modulbau. По ее данным, время монтажа санузла на этаже составляет всего полчаса, а экономия средств на отделку достигает 30%.

Прочие аспекты

Помимо инновационных материалов и технологий от ведущих производителей, стоит обратить внимание на перспективные организационные решения и позитивные тенденции, которые позволяют застройщикам экономить на разных этапах возведения объектов. Девелоперы прибегают к разным стратегиям, чтобы удешевить и оптимизировать строительство.

Новая схема реализации новостроек

Одна из инноваций связана с внедрением британской схемы реализации проектов. Она подразумевает корректировку сроков открытия продаж. Если проект возводится в несколько этапов, то очереди выводятся на рынок с интервалом в полгода. Эта модель позволяет проанализировать приоритеты клиентов и уровень спроса, а в случае необходимости усовершенствовать проект без значимых потерь.

Полезное использование площадей

Еще один эффективный способ увеличить ликвидность проекта напрямую связан с планировочными решениями. На стадии проектирования специалисты могут поднять коэффициент полезного использования площадей, например, с 0,75 до 0,79, что позволит извлечь дополнительную выгоду в размере 4% от выручки.

Изменения в законодательстве: снижение затрат на имущественные права

Важным аспектом, влияющим на себестоимость проектов, являются затраты девелоперов, связанные с имущественными правами на строительные площадки. Изменение одного вида разрешенного использования участка на другой или же снятие запрета на строительство подразумевают большие расходы.

Несколько облегчить финансовую нагрузку на девелоперов призваны законодательные изменения, вступившие в силу летом 2019 года. Отныне за изменение вида использования участка плата не взимается при соблюдении двух основных условий:

- Возводится объект коммерческой недвижимости,

- Строительная площадка находится за пределами ТТК.

Эксперты оценивают эту тенденцию как позитивную и выражают надежду, что теперь власти обратят внимание и на жилые проекты.

Ремонт от застройщика

Не секрет, что лоты с чистовой отделкой стремительно набирают популярность у населения. Однако ремонт от застройщика на руку и самим девелоперам. Если при разработке проекта были допущены недочеты, они могут быть частично или полностью устранены с помощью дизайнерских решений. Так, выбор цветовой палитры и расстановка акцентов способны выгодно преобразить неудачную планировку.

Вместе с тем очевидно, что из-за выполнения финишной отделки срок сдачи объекта отодвигается не менее чем на полгода. В условиях проектного финансирования девелоперы предусматривают выдачу дольщикам ключей от квартир с отделкой и без нее в разные сроки.

Кроме того, немаловажную роль играет и то, что стоимость чистовой отделки от застройщика можно включить в тело ипотечного кредита.

В заключение

Несмотря на заметное отставание отечественной строительной индустрии от более продвинутых стран, очевидна позитивная тенденция: девелоперы открыты к использованию новых технологий и постепенно перенимают зарубежный опыт, а также используют наиболее успешные разработки российских компаний.