На сегодняшний день на рынке нередки ситуации, когда за непродолжительный период времени один лот переходит из статуса первичной в разряд вторичной недвижимости. Многие покупатели охотно рассматривают подобные предложения, оценивая в первую очередь качественные характеристики жилья, а не правовые аспекты.

Мы разберемся в особенностях новой вторички и узнаем о нюансах, которые необходимо иметь в виду при заключении сделки.

Все решает качество

По мнению специалистов, дом можно считать новым в течение 3–5 лет после введения его в эксплуатацию. Вместе с тем сегодня очевидна тенденция более быстрого устаревания жилой недвижимости по сравнению с прошлыми десятилетиями.

Все дело в актуальной ситуации на рынке. Если раньше из года в год возводились одинаковые типовые проекты, то современные застройщики стремятся предложить улучшенные архитектурные и дизайнерские решения. Расширяется диапазон площадей, планировки становятся все более функциональными и удобными, совершенствуются и типы домов. Эта положительная динамика отражает требования покупателей. Иными словами, во главу угла ставится качественный подход, который позволяет провести четкое различие между новостройками 2010 и 2019 годов постройки.

В целом, эксперты сходятся во мнении, что примерно за 5 лет дом успевает морально устареть и уже не в полной мере соответствует покупательским интересам. Вместе с тем данный срок варьируется в зависимости от района и степени активности застройщиков в нем. Поворотным моментом становится появление в локации новостроек принципиально нового качественного уровня. Улучшения могут затрагивать архитектурный облик, уровень благоустройства придомовой территории, внутреннюю инфраструктуру, инженерные системы, планировки и т. д.

Иными словами, если жилой фонд конкретного района представлен домами 2008–2010 годов как наиболее актуальными, то они могут считаться таковыми и по сей день. Если же здесь появились новые жилые комплексы, например, в 2015 году, то предшествующие проекты будут считаться устаревшими.

При этом важен не год постройки, а актуальность проекта. Так, в столице и сегодня возводятся дома серии П-44Т, стартовавшей в 1997 г. Несомненно, что индивидуальный проект, реализованный, например, в 2015 году, будет актуальнее, чем дом серии П-44Т, построенный в 2019 году. 

Таким образом, лакмусовой бумажкой становятся качество проекта и его соответствие потребностям покупательской аудитории.

Если же попытаться охарактеризовать недавние новостройки в цифрах, то в 2017 году в столице сдали 3,42 млн кв. м жилой недвижимости, в 2018 – 3,54 млн, а за первое полугодие текущего года – 2,2 млн кв. м. Получается, что почти 9,2 млн кв. м попадает под это определение.

При этом из более чем 50 тысяч квартир и апартаментов на лоты, продающиеся в уже сданных объектах, приходится около 9 тысяч, что эквивалентно 18%. Так что готовые новостройки имеют ощутимый вес на рынке недвижимости.

Вторичка менее востребована?

Статистические данные показывают, что первичка только набирает популярность, в то время как вторичка постепенно сдает позиции. Так, в 2017 году на новостройки (по ДДУ) приходился 31% от общего числа сделок, в прошлом году этот показатель достиг 34%, а лишь за первое полугодие текущего года он уже взлетел до 37%.

Эксперты связывают растущую популярность первичного жилья с его приемлемой стоимостью. Многие покупатели предпочитают приобрести новостройку на ранних этапах строительства, но получить квартиру с более высокими качественными характеристиками по доступной цене.

По статистике, от 70 до 90% от всех лотов распродается в жилом комплексе на стадии активного строительства, до его сдачи. Готовые предложения составляют в среднем всего лишь 10–20%.

Вместе с тем существует категория покупателей, которая отдает предпочтение новой вторичке. Это решение обусловлено следующими факторами:

- Новая вторичка обладает основными плюсами первичного жилья;

- Не стоит беспокоиться за риски, присущие долевому строительству;

- Можно оценить качество строительства и соответствие проекта ожиданиям;

- Можно сразу заселиться в новое жилье.

Разумеется, стоимость подобного варианта будет выше по сравнению с жильем на начальной стадии строительства, но ценовой разрыв можно сгладить в случае извлечения пассивного дохода при сдаче новоприобретенной квартиры в наем.

Первичка уже не так выгодна

На современном рынке недвижимости ценовой разрыв между новостройкой на стадии котлована и готовым лотом варьируется в широких пределах в зависимости от проекта.

Если говорить о средних цифрах, то в течение полного строительного цикла кв. м прибавляет от 15 до 20%. Рост достаточно скромный, если сравнивать его с аналогичным показателем за прошлые годы: в 2014 он установился на отметке 20–25%, а до кризиса составлял 25–30%.

Вместе с тем и сегодня отдельные проекты демонстрируют высокую ликвидность: ценовой прирост в них достигает 50%. Однако нередко встречаются и дома, в которых цены растут едва заметно – лишь на 8–10%.

При этом разница между первичным и новым вторичным жильем в среднем установилась в пределах от 5 до 15%. Бывает и так, что строящиеся квартиры выставлены на продажу примерно за ту же цену, что и готовые лоты в корпусах того же проекта, введенных годами ранее.

Подобная ситуация сложилась в ЖК «Ривер Парк» в районе Нагатинский Затон ЮАО. Однушка комфорт-класса около 38 кв. м в готовом доме обойдется в 9,4 млн руб. Эту цену установил сам собственник. А аналогичный, но относящийся к бизнес-классу лот в новой очереди, которая будет сдана в 2021 году, продается за 9 млн руб. 

Предварительный договор купли-продажи

При заключении сделки следует учитывать степень готовности объекта. Если дом еще не сдан, то квартиры продаются по договору переуступки прав требования по ДДУ. В целом, такие сделки с новой вторичкой безопасны.

В случае же если корпус уже введен в эксплуатацию, но право собственности еще не оформлено, лоты реализуются по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

Заключить подобную сделку можно с застройщиками (или аффилированными юридическими лицами), различными организациями и с физическими лицами. Основные риски присущи, как правило, именно последнему случаю.

Дело в том, что ПДКП не регистрируется в ЕГРН, поэтому не исключена возможность двойных продаж. В этом случае специалисты рекомендуют зафиксировать в договоре ответственность продавца на случай несоблюдения им условий. Это обезопасит покупателя от мошеннических действий.

Помимо этого, есть еще один риск. Росреестр может отказать в первичной регистрации права собственности по определенным причинам. Например, в случае наличия проблем с документами у застройщика. Вместе с тем эксперты уточняют, что этот риск сводится к минимуму после регистрации в ЕГРН хотя бы одной квартиры в здании. Данная процедура называется открытие адреса.

В этом случае также можно перестраховаться: в рамках сделки с застройщиком следует предусмотреть право инвестора расторгнуть договор и получить назад свои деньги в подобной ситуации.