В последнее время для застройщиков стало обычной практикой создание собственных управляющих компаний для обслуживания новых жилых комплексов. Тем не менее на форумах в сети все чаще встречаются негативные отзывы покупателей квартир о качестве работы таких УК. В 30-этажных домах не функционируют лифты, шумные ремонтные работы ведутся в выходные и праздничные дни, затягивается или вообще не происходит устранение строительных недостатков и т. д. При этом люди проецируют негативное отношение на застройщика и активно не рекомендуют покупать квартиры в его новых проектах.

Рассмотрим, какие есть плюсы и минусы УК застройщика, как ее работа влияет на репутацию головной организации и стоит ли менять управляющую компанию.

Плюсы и минусы управляющей компании застройщика

Управление жилой недвижимостью является отдельным специализированным направлением бизнеса и не имеет ничего общего со строительством и девелопментом. До нулевых годов ответственность застройщиков заканчивалась после ввода объекта в эксплуатацию, а дальнейшие заботы о содержании жилых комплексов брали на себя сторонние организации жилищно-коммунального хозяйства.

Первыми с необходимостью создания собственных управляющих компаний столкнулись строители элитной недвижимости. Постпродажное обслуживание оказалось одним из решающих факторов, влияющим на успешные продажи в последующих проектах. Покупатели дорогих эксклюзивных квартир выбирают не только высокое качество жилья, но и соответствующий сервис. Присутствовавшие на рынке управляющие компании, выросшие из бывших ЖЭКов, оказались не готовы обеспечить этот уровень. Не хватало специалистов по работе с современными инженерными сетями, сложными системами вентиляции и кондиционирования, новейшим лифтовым оборудованием. Таким образом, строительные организации стали создавать собственные управляющие компании.

Со временем эта практика появилась и в других сегментах жилой недвижимости, включая «стандарт» и «комфорт». Основной причиной создания собственных УК в этих классах явилось желание застройщиков получать дополнительные доходы от управления большими жилыми массивами. Аналитики констатируют, что сегодня все крупные девелоперы имеют собственные УК. А учитывая изменения, связанные с переходом на эскроу-счета и уходом с рынка большого количества мелких и средних игроков, покупатель практически в 100% случаев столкнется с услугами управляющей компании застройщика.

Среди людей, приобретающих жилье в новостройках, часто бытует мнение, что УК застройщика их обманывает и занимается защитой интересов материнской компании. Так ли это на самом деле и какие плюсы есть в сотрудничестве с управляющей компанией застройщика?

К очевидным плюсам можно отнести следующие факторы:

- Специалисты УК часто присутствуют при прокладке и запуске инженерных систем и коммуникаций, поэтому хорошо знают технические характеристики оборудования и умеют с ним работать;

- Добросовестные застройщики заинтересованы в отсутствии в дальнейшем серьезных проблем в обслуживании недвижимости, поэтому на всех этапах строительства более ответственно подходят к качеству выполняемых работ;

- Многие вопросы с застройщиком дочерняя компания решает более оперативно, чем сторонняя организация.

Тем не менее объективные минусы тоже присутствуют:

- УК не заинтересована в устранении конструктивных недочетов застройщиком, поэтому в течение гарантийного срока не будет предъявлять претензий строителям, а постарается решать проблемы другими доступными способами в ущерб интересам собственников;

- Часто УК застройщика начинает свою деятельность задолго до ввода объекта в эксплуатацию, и собственник вместе с ключами от квартиры сразу получает счет за оказанные услуги;

- Частое недовольство деятельностью управляющей компании и ее вероятная замена в ближайшие 1–2 года провоцируют халатное отношение к своим обязанностям.

Репутационные риски застройщика и смена управляющей компании

Репутация застройщика складывается из многих составляющих и для покупателя является одним из ключевых факторов в принятии решения. На репутацию влияют период присутствия компании на рынке, соблюдение сроков сдачи объектов, количество реализованных проектов, качество выполняемых работ и многое другое. Уровень работы управляющей компании также играет не последнюю роль. Если конкретная УК вызывает большое количество нареканий, это часто становится причиной выбора другого застройщика.

В сегментах «элит», «премиум» и «бизнес» качество обслуживания недвижимости является ключевым. Для сегментов «комфорт» и «стандарт» этот критерий менее значим. Во-первых, жилые комплексы этих классов зачастую возводятся в новых отдаленных районах, и у жителей просто нет альтернативного варианта управляющего. Во-вторых, цена стандартных квадратных метров предполагает минимальный уровень дополнительного сервиса, и покупатели заранее к этому готовы.

Тем не менее, если качество работы не устраивает, собственники имеют право сменить компанию. Установленный законом порядок достаточно простой. Необходимо провести собрание жильцов и принять решение не менее 50% голосов. Вопрос в другом: всегда ли это целесообразно и как на практике провести смену УК в новом жилом комплексе?

В новостройке сложно провести собрание жильцов по нескольким причинам:

- Не все квартиры заселены;

- Многие владельцы делают ремонт и не торопятся переезжать;

- Собственники приобретают жилье в инвестиционных целях и не заинтересованы в выборе УК.

Часто строительные компании в течение гарантийного срока препятствуют смене УК всеми возможными законными способами. Осложняют ситуацию низкая активность и неготовность большинства жильцов тратить свое время на решение общедомовых вопросов. Поэтому на практике жителям новостроек в первые несколько лет не удается заключить договор с новым управляющим.

Сложность смены управляющей компании также состоит в том, что найти достойную альтернативу не просто. Не факт, что сторонняя УК будет предоставлять более качественные услуги, особенно в массовых сегментах.

Вместе с тем высокая конкуренция и уменьшение спроса на рынке из-за падения доходов граждан заставляют девелоперов повышать уровень своих услуг по всем направлениям.

Таким образом, при покупке квартиры дольщику стоит внимательно изучить не только застройщика, но и его управляющую компанию. Скорее всего, именно с ней ему придется решать все текущие вопросы по содержанию дома в ближайшие годы. Плохая репутация УК является достаточным основанием для выбора другого девелопера.