Покупка квартиры – это сложная процедура, которая сопровождается многочисленными рисками. Не посвященному в юридические тонкости покупателю достаточно сложно заблаговременно распознать возможные проблемы, поэтому стоит доверить оформление сделки профессионалам. Вместе с тем провести самостоятельную проверку не будет лишним. Мы расскажем, на что в первую очередь стоит обратить внимание, чтобы впоследствии сделка не была признана ничтожной.

Кто прописан в квартире?

Прежде всего следует выяснить, кто является собственником квартиры и кто в ней зарегистрирован. Данная информация содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Заказать выписку можно на сайте Росреестра.

Проблемы могут возникнуть со следующими категориями лиц:

- Отказники от приватизации;

- Лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы, признанные пропавшими без вести или исполняющие воинскую обязанность;

- Граждане с психическими заболеваниями;

- Банкроты и должники;

- Продавцы, состоящие в браке и не получившие согласия на сделку супруга или супруги.

Рассмотрим подробнее каждую группу и выясним, как можно обезопасить себя от проблем.

Отказники от приватизации

Согласно Жилищному кодексу РФ, лица, отказавшиеся от приватизации, имеют право пожизненного проживания в квартире. Иными словами, выселить такого гражданина зачастую просто невозможно. 

Чтобы установить факт наличия отказника, следует обратиться к архивной справке по форме 9. По ней можно проследить всю историю жилого помещения с момента его сдачи в эксплуатацию.

 Она содержит следующую информацию:

- Данные о собственниках жилья;

- Сведения обо всех зарегистрированных в квартире, включая даты регистрации и снятия с регистрации;

- Наличие родства между собственником и проживающими по данному адресу;

- Данные о типе недвижимости, ее общей и жилой площади, количестве комнат.

Если на момент приватизации в жилом помещении помимо собственников было прописано третье лицо, то оно и является отказником. Следует поинтересоваться о дальнейшем развитии событий. Если отказник давно выписан из квартиры, то все в порядке. Если же гражданин продолжает проживать по данному адресу или выписался непосредственно перед продажей жилья, то в дальнейшем он может оспорить сделку. Чтобы не допустить этого, необходимо получить от него отказ от претензий на квартиру либо привлечь его к участию в сделке.

Отметим, что архивная справка не входит в обязательный пакет документов при купле-продаже квартиры. Получить ее может только гражданин, зарегистрированный по данному адресу. Поэтому стоит перестраховаться и попросить продавца предоставить этот документ.

Пропавшие без вести, заключенные, ушедшие в армию

Ситуация с указанными категориями лиц аналогична предыдущему случаю. За гражданами, которые были временно выписаны из квартиры в связи с отбытием в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные и другие учреждения, сохраняется право проживания в квартире. По возвращении все они могут претендовать на ваши новоприобретенные квадратные метры и оспорить сделку.

Если вас не прельщает вероятность того, что в новое жилье заявится отбывший наказание уголовник, требуйте от продавца предоставить архивную справку.

Граждане с психическими заболеваниями

Если один из собственников состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, впоследствии договор купли-продажи может быть признан недействительным. Чтобы избежать этого, просите предоставить справку из ПНД. 

Если у вас возникли сомнения в отсутствии у продавца психических заболеваний, можно провести его освидетельствование прямо на сделке.

Банкроты и должники

Если продавец признан банкротом, по закону у него возникает ограничение права на реализацию собственности. Чтобы заключить сделку, ему потребуется разрешение конкурсного управляющего. Также его имущество может быть уже выставлено на торги.

Однако иногда кредиторы могут оспорить даже те сделки, которые были проведены за 3 года до объявления должника банкротом. Это может произойти в том случае, если на момент заключения договора купли-продажи собственник имел неисполненные обязательства по исполнительным листам Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Получить необходимую информацию можно в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, на портале Федеральных арбитражных судов России и на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Нет согласия супруга

Если при заключении договора купли-продаже продавец состоит в браке, он должен предоставить согласие супруга или супруги на сделку. Оно может понадобиться и в случае развода: квартира может по-прежнему находиться в общей собственности, если обратное не прописано в брачном договоре.

Как квартира перешла в собственность продавца?

Даже если собственники недвижимости не подходят ни под одну из перечисленных выше категорий, следует обратить внимание на некоторые нюансы, связанные с историей квартиры. 

Во-первых, проблемным может оказаться жилье, приобретенное с привлечением материнского капитала. К примеру, если данные средства были направлены на погашение ипотеки, то после ее выплаты и снятия обременения покупатель должен выделить доли детям. Если он этого не сделал и принял решение продать квартиру, впоследствии сделку можно будет оспорить. 

Чтобы избежать проблем, следует изучить договор купли-продажи и выяснить, каким образом осуществлялась оплата. Если у вас возникают сомнения, можно попросить продавца предоставить справку из Пенсионного фонда об использовании материнского капитала.

Во-вторых, стоит настороженно отнестись к квартире, которая была продана по договору ренты. Если получатель ренты жив, он может оспорить сделку, например, если другая сторона не исполнила в полном объеме все обязательства, прописанные в договоре.

В заключение

Стоит ответственно подходить к выбору вторичной недвижимости. «Нехорошей» может оказаться вовсе не квартира, а ее собственники и история ее приобретения. Чтобы обезопасить себя от проблем с новым жильем, следует доверить оформление сделки опытному риэлтору.