Если вы хотите купить новое жилье с максимальной выгодой, обратите внимание на неликвидные квартиры. Во многих жилых комплексах есть нераспроданные лоты, среди которых можно найти отличный вариант по очень привлекательной цене. Какие квартиры становятся неликвидными? Так ли они плохи? Давайте разбираться.

Объемы неликвидного жилья в новостройках Москвы

Статистика показывает, что за последние 3-4 года доля нераспроданного жилья в новостройках выросла с 8 до 20 %. Эксперты связывают этот рост, в первую очередь, с активным развитием рынка. Новые проекты предлагают более удобные локации, инновационные инженерные и планировочные решения, дополнительную инфраструктуру. Ранее возведенные жилые комплексы морально и технологически быстро устаревают.

50 % неликвида находится в пределах старой Москвы, по 25 % расположено в НАО и Подмосковье. Если говорить о классах жилья, то более половины “зависших” лотов относятся к сегменту “бизнес”. Это происходит, в основном, в связи с выходом на рынок нового формата “комфорт+”, который предлагает покупателям многие преимущества бизнес-класса, но за меньшие деньги. Также в сегменте “бизнес” велика доля апарт-комплексов, которые не имеют статус жилых помещений. На рынке стандартного жилья доля нераспроданных квартир составляет около 10 %. Меньше всего неликвидных лотов (3 %)  зафиксировано в комфорт-классе.

Относительность ликвидности в разных классах недвижимости

Надо отметить, что понятие ликвидности различается для разных классов жилья. Например, в масс-маркете все квартиры должны быть распроданы в течение полутора лет после запуска проекта. А в элитных комплексах лоты могут продаваться 3-5 лет и не считаться неликвидными.

В стандартных проектах быстрее всего “разлетаются” студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Многокомнатные лоты распродаются медленнее. В классах “бизнес” и “премиум”, наоборот, клиенты охотнее приобретают большие площади, а квартиры скромных размеров дольше ждут своего покупателя. Также сложнее продать квартиру, если ее потребительские характеристики не соответствуют ожиданиям целевой аудитории. Например, в бюджетных жилых комплексах меньшим спросом пользуются однокомнатные квартиры большой площади (от 50 кв. м).

Общая классификация неликвидных квартир

Эксперты сходятся во мнении, что понятие неликвидности сугубо индивидуально. Что для одного клиента является недостатком, для другого будет достоинством. Тем не менее, специалисты называют обобщенные критерии неликвидных квартир:

1. нижние этажи (шум, смог, плохая освещенность);
2. плохие видовые характеристики (ЛЭП, кладбище, свалка, близко расположенные дома);
3. неудобная планировка (вытянутые комнаты, маленькие кухни, отсутствие балконов, много ненужных коридоров, торцевая квартира);
4. слишком большая или слишком маленькая площадь.

Раньше квартиры на верхних этажах также считались низколиквидными. В современных комплексах повышенной комфортности это самые дорогие лоты. На них, как правило, расположены пентхаусы с видовыми террасами, вторым светом, антресолями и каминами.

Стоит отметить, что на ликвидность жилья напрямую влияет расположение самого проекта. Плохая транспортная доступность, отсутствие рядом детских садов, школ, поликлиник, удаленность от значимых инфраструктурных объектов снижает привлекательность покупки для клиентов.

Кто покупает неликвидные квартиры

Покупателями “залежавшихся” квартир являются люди, для которых стоимость недвижимости является главным критерием выбора. Они готовы смириться со многими недостатками объекта, если застройщик предложит им адекватную цену.

Устойчивый интерес к неликвидным квартирам проявляют инвесторы, которые сдают недвижимость в аренду. Они охотно покупают такое жилье, так как их не интересуют виды из окон или наличие дополнительного санузла в большой квартире. У арендаторов, как правило, эти ожидания тоже снижены.

Неликвидная квартира — выгодная покупка

Главным преимуществом покупки неликвидной квартиры будет существенная скидка, которую получит покупатель. По данным экспертов, дисконт может доходить до 30 %. Квартира на первом этаже обойдется на 10 % дешевле, плохой вид из окна снизит стоимость на 10-15 %, а неудачная планировка позволит приобрести жилье с 15-20 % скидкой. Также за меньшие деньги можно приобрести большее количество квадратных метров.

Надо отметить, что размер скидки зависит от многих факторов. Например, в популярном жилом комплексе, расположенном в хорошем месте, большой дисконт получить не удастся. Иногда застройщики намеренно придерживают квартиры, чтобы продать их позже по более высокой цене. В строящихся жилых комплексах скидка на квартиры с худшими характеристиками ниже, чем в сданных в эксплуатацию проектах. Чем дольше квартира не продается, тем большую скидку не нее можно получить.

Еще одним бонусом, которым можно воспользоваться при покупке не очень удачной квартиры, являются подарки от застройщика. С целью быстро распродать остатки многие девелоперы устраивают акции и дарят клиентам места на парковке, кладовые, финишную отделку “под ключ”.

Недостатки могут стать достоинствами

Многие недостатки неликвидных квартир можно считать условными. Так, например, первый или второй этаж будет преимуществом для пожилых людей или мам с маленькими детьми. Нижние этажи пользуются спросом у людей, которые боятся высоты и не переносят лифты.

Неудачную планировку можно интересно обыграть с опытным дизайнером и получить уютный дом с эксклюзивным интерьером. Холодную квартиру можно утеплить, плохую звукоизоляцию устранить, большую или маленькую площадь функционально зонировать.

Вид из окна не является критичным для большинства покупателей. Исследования показывают, что самое больше беспокойство у людей вызывают мусорные полигоны, расположенные недалеко от дома. К таким объектам, как кладбище, промышленная зона или близко расположенный соседний дом, многие относятся спокойно. А так как  современные застройщики часто включают в проекты масштабное обустройство прилегающей территории, на месте бывшей свалки со временем может быть разбит зеленый сквер.

Специалисты рынка недвижимости уверены, что по-настоящему неликвидных квартир не бывает. Продать можно любое жилье, если покупатель готов заплатить за нее установленную цену. Большую квартиру можно разделить на две поменьше, а маленькие лоты объединить при необходимости. Поэтому застройщики с гибкой ценовой и клиентской политикой выигрывают и достаточно быстро закрывают продажи.

Покупка условно неликвидной квартиры с хорошей скидкой может стать очень выгодным приобретением. Но перед принятием решения не лишним будет еще раз оценить, с какими недостатками вы готовы смириться, а с какими — нет. Если вид из окна не сильно повлияет на комфорт, то отсутствие рядом дорог и метро может оказаться непреодолимым препятствием.