Что делать, если очень хочется превратить типовую квартиру в индивидуальное уютное гнездышко или эффективно зонировать существующее пространство? Конечно, сделать перепланировку!

Но торопиться в этом вопросе не стоит. Придется изучить строительные правила и требования, разработать проект, получить разрешение в БТИ и только после этого приступать к делу. Если начинать с последнего пункта, можно попасть в неприятную ситуацию.

Почему нельзя переделывать квартиру без разрешения уполномоченных органов? Какие изменения вы сможете согласовать, а какие нет? Давайте разберемся.

Незаконная перепланировка

В эпоху первых "евроремонтов" в 90-е ситуация с перепланировками носила хаотичный характер. Жилья, подходящего под новые вкусы, попросту не было. Поэтому обеспеченные граждане, не задумываясь, объединяли несколько квартир в одну, сооружали невероятные пристройки к многоквартирным домам, убирали несущие стены и устанавливали джакузи в хрущевках. Это часто приводило к тому, что на стенах зданий появлялись трещины, проседали межэтажные перекрытия, а порой просто рушились дома.

Сегодня законодательство прямо запрещает делать перепланировку в многоквартирных домах без специального согласования. Это связано, в первую очередь, с обеспечением безопасности и соблюдением строительных норм и правил. Даже самая незначительная переделка (например, объединение комнаты с коридором) будет считаться незаконной.

Вы не сможете продать такую квартиру. Так как план БТИ будет отличаться от того, что есть на самом деле, сделку не зарегистрируют. Придется потратить время на сбор бумажек или вернуть квартире первоначальный вид. Либо покупатели запросят такой большой дисконт, что сделка станет для вас невыгодной. На покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой невозможно взять ипотеку.

Если вы делаете перепланировку для себя и думаете, что об этом никто не узнает, вы сильно рискуете.

Во-первых, еще на стадии ремонта (а это шум и грязь) ваши соседи могут пожаловаться в управляющую компанию, участковому, в жилищную инспекцию, и к вам придут с проверкой.

Во-вторых, перепланировку может заметить сантехник, который пришел починить кран, или сотрудник ЖКУ, проверяющий установленные счетчики. Даже сосед, заглянувший за солью, может сообщить куда следует, о вашей перепланировке. Проверяющих можно не пускать, но в конце концов они могут зайти в вашу квартиру по решению суда. А дальше — как повезет.

Если ваша переделка допустима по строительным правилам, то придется заплатить штраф 2500 рублей и потратить деньги и время на оформление документов. Если нет — то надо будет вернуть все в первоначальный вид, что тоже потребует значительных затрат. Если вы в установленные сроки не предпримите никаких действий, вашу квартиру имеют право выставить на торги по минимальной цене. Вместо квартиры мечты останутся на руках небольшие деньги, из которых также будет удержана сумма на согласование или ликвидацию перепланировки.

В наиболее печальном варианте перепланировка может нанести ущерб конструктиву здания и поставить под угрозу жизнь вашу и ваших соседей. Если нет специального образования, сложно даже предположить, какие последствия для дома будут иметь архитектурные фантазии. Вы можете пробить несущую стену и поставить здание под угрозу обрушения, перекрыть вентиляцию и получить плесень в квартирах, объединить балкон с комнатой и заморозить стены.

Поэтому, в ваших же интересах перед тем как начать глобальный ремонт, получить соответствующее согласование от контролирующих органов.

В каких случаях согласование не требуется?

Не придется ничего согласовывать, если вы никак не затрагиваете конструктив дома и существующую планировку квартиры.

Вы спокойно можете делать:

1. косметический ремонт;
2. менять напольное покрытие без использования утяжеляющих материалов;
3. ставить новые окна и двери, в том числе, раздвижные;
4. устанавливать встроенную кухню и мебель;
5. менять радиаторы;
6. ставить стеклопакеты на балконе (если дом не относится к памятникам архитектуры);
7. выстраивать легкие гипсокартонные перегородки, не доходящие до потолка;
8. устанавливать блоки кондиционеров и антенны на фасаде здания.

Достаточно легко и без специального проекта согласуется объединение туалета и ванной комнаты или, наоборот, разделение санузла. К таким работам также можно отнести создание дополнительных проходов или переноску ненесущих стен, установку теплого пола, объединение комнат с коридорами, возведение перегородок до потолка, образующих отдельные помещения.

В каких случаях согласование необходимо?

Для проведения и согласования более сложных работ необходимо заказать проект в строительной или проектной организации, в котором будут учтены нормы безопасности. Это касается создания отдельного входа в квартиру на первом этаже или пристройки дополнительной веранды, работ по расширению или надстройке балкона, переноса инженерных коммуникаций, объединения квартир на разных этажах. Не начинайте работы до получения разрешения, потому что в такой перепланировке вам могут отказать.

Наконец, есть варианты перепланировок, которые не согласуют ни при каких обстоятельствах. Вы должны их просто знать, чтобы не тратить деньги и время впустую.

Нельзя:

1. переносить мокрые зоны (кухня, ванная, туалет) так, чтобы они размещались над жилыми помещениями;
2. объединять кухню с гостиной, если в доме проведен газ;
3. делать балконы частью жилой комнаты с переносом центрального отопления;
4. присоединять к квартирам подвалы и чердаки;
5. видоизменять и сносить несущие стены;
6. заливать бетонный пол в домах с деревянными или панельными перекрытиями.

На самом деле таких запретов намного больше. Все зависит от индивидуальных архитектурных особенностей дома. Например, в новостройке провести перепланировку легче, так как многие девелоперы заранее предусматривают свободные планировки в своих проектах. А если дом старый или относится к памятникам архитектуры, в нем, возможно, вообще ничего нельзя менять.

Поэтому, перед тем как заняться перепланировкой своей квартиры, проконсультируйтесь в управляющей компании, БТИ, архитектурном управлении администрации вашего города или другой организации, отвечающей за согласование перепланировок. Это сэкономит силы, нервы и деньги. Запомните главное — делать перепланировку без разрешения не только незаконно, но и опасно.

Прочитать эту статью и другие полезные материалы из мира недвижимости можно также на канале Онград на Яндекс.Дзен. Подписывайтесь и оставайтесь с нами!