Несмотря на то, что ипотека сегодня является основной (а у некоторых — единственной) возможностью решить квартирный вопрос, риск получить отказ банка остается высоким. Отказывают без объяснения причин.

Как проверяют

Выдача кредитов производится на основании внутренней кредитной политики, один из главных принципов которой - обеспечение возвратности заемных средств. Ипотечные кредиты отличаются большими сроками и суммами, поэтому в этом случае банки проверяют заемщиков особенно тщательно.

В крупных финансовых организациях система андеррайтинга, как правило, автоматизирована. В нее изначально “зашиты” все критерии оценки. Данные заемщика вводятся в специальную программу, и на выходе получается определенная сумма баллов, по которым принимается положительное или отрицательное решение.

Тем не менее, наряду с типовой проверкой в сфере ипотечного кредитования часто присутствует индивидуальный подход.

Так, в проверке документов по заявке принимают участие три банковских подразделения:

1. кредитный отдел;
2. юридический отдел;
3. служба безопасности.

Проверяется не только заемщик (созаемщики), но и объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки. На основании заключений трех подразделений принимается решение об одобрении/отказе в выдаче кредита. Будьте готовы к тому, что причину отказа вы не узнаете. А повторно обратиться за кредитом сможете только спустя некоторое время. Поэтому лучше заранее просчитать свои шансы, при возможности устранить стоп-факторы и подготовить качественный пакет документов.

Что проверяют

Можно подать заявку на ипотеку, если вам от 21 до 60 (75) лет, вы являетесь гражданином Российской Федерации и имеете непрерывный стаж работы на одном месте не менее полугода (общий стаж — не менее года). Перечень документов к кредитной заявке довольно внушительный, но касается всего двух направлений проверки: вашей платежеспособности и благонадежности и объекта недвижимости, приобретаемого в кредит.

Платежеспособность и благонадежность

Основным документом для расчета платежеспособности является справка 2 НДФЛ, которую нужно взять в бухгалтерии. В некоторых банках есть ипотечные программы, по которым можно подтвердить доход, заполнив справку по форме банка. Это удобно, если ваш доход делится на официальный и неофициальный. Но рассчитывать на успех в этом случае особо не стоит. Во-первых, официальный доход должен все-таки составлять большую часть, во-вторых, банк в любом случае досконально проверит эту информацию, в-третьих, кредит по такой программе будет очень дорогим.

При расчете платежеспособности принимается во внимание совокупный доход всех работающих членов семьи и созаемщиков, а также постоянные социальные выплаты и субсидии (например, пенсии). Из совокупного дохода вычитаются регулярные расходы (коммуналка, оплата детских садов и школ, питание и т. д.), касающиеся всех членов семьи, включая иждивенцев. Если платеж по ипотечному кредиту не превысит разницы между доходами и расходами, платежеспособность будет подтверждена.

На снижение платежеспособности сильно влияют платежи по вашим действующим кредитам. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку погасите все потребительские займы и кредитные карты.

Важно знать! Подделка справок о доходах — распространенная причина отказа банков в выдаче кредита. Часто работодатели идут навстречу сотрудникам и выдают им для банков 2 НДФЛ с завышенными суммами выплат. Банки имеют доступ ко многим базам данных и легко проверят достоверность предоставленных сведений, например, по отчислениям в ПФР.

Помимо платежеспособности банки проверяют кредитную историю. Если вы знаете, что в прошлом было много просрочек, а тем более невозвратов, вряд ли стоит рассчитывать на положительное решение. Информация о кредитной истории сегодня аккумулируется в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) и доступна всем кредитным организациям. Если у вас есть возможность улучшить историю, сделайте это перед подачей заявки на ипотеку. Во многих случаях банки лояльно отнесутся к прошлым “небольшим” грехам, если вы сможете их объяснить и обосновать.

Важно знать! Бывали случаи, когда в справке из НБКИ содержалась информация о текущих просрочках по кредитам, которые человек не совершал или давно закрыл. Сложность в том, что в справке не указывается конкретный банк и разобраться, о чем идет речь, бывает сложно. Если у вас богатая кредитная история, закажите самостоятельно справку из НБКИ (у вас есть такое право) и убедитесь, что все в порядке.

Благонадежность также проверит служба безопасности банка. Если есть непогашенные судимости или в отношении вас открыто судебное производство, не тратьте время на подачу кредитной заявки. Вам все равно откажут. То же касается работодателя: если предприятие находится на грани банкротства или имеет финансовые проблемы, вам откажут.

Важно знать! Служба безопасности может выдать отрицательное заключение, даже если нет судимостей. Например, если вы когда-то были участником драки и это зафиксировано в базах МВД, тоже могут отказать. Если ваш супруг или супруга имеет “темное” прошлое, это тоже будет поводом для отказа. При этом служба безопасности не разглашает причины даже кредитным сотрудникам своего банка. А вы тем более не узнаете, какой именно эпизод вашей жизни или чья характеристика стали причиной отказа.

У вас также не должно быть долгов по налогам, штрафам и каким-либо другим обязательствам. Если есть проблемы со здоровьем, лучше сразу обсудить ситуацию с банковским сотрудником. Конечно, кредитные организации не имеют доступа к медицинским базам данных и не имеют права запрашивать у вас справки о состоянии здоровья, но это тоже может стать стоп-фактором при принятии решения.

Проверка объекта недвижимости

С новостройками проблем, как правило, никаких не возникает. Банки предпочитают работать с аккредитованными застройщиками, которых тщательно проверяют. Поэтому нужно просто уточнить у вашего девелопера, с какими банками он сотрудничает, и подать туда заявку. Тем более, что сегодня многие банки и застройщики работают по совместным программам с более выгодными условиями по ипотеке.

Проблема может возникнуть со старым фондом. Так как в случае невозврата кредита банку придется реализовывать залоговую недвижимость, он не будет финансировать покупку неликвидного объекта. Возникнут проблемы, если вы покупаете:

1. ветхое жилье, которое предназначено под снос, или находится в аварийном состоянии;
2. квартиру с запутанной юридической историей;
3. жилье с незаконной перепланировкой;
4. недвижимость с обременением.

Если банк не готов финансировать покупку такой квартиры, не тратьте время на уговоры, ищите другой объект. У вас есть на это три месяца после одобрения заявки, иначе все придется начинать заново.

Основные причины отказа банков в выдаче ипотечного кредита

1. низкая платежеспособность заемщика (созаемщиков);
2. отсутствие официального дохода;
3. подделка документов или неполный пакет документов;
4. проблемы с законом;
5. неликвидный объект недвижимости.

В конце концов, вы можете просто не понравиться банку. Так тоже бывает. Чтобы избежать проблем и максимально повысить свои шансы, будьте открыты и честны с банковскими специалистами. Не скрывайте никаких деталей, просите совета и рекомендаций. В банках тоже работают люди и от того, какое впечатление вы произведете, зависит многое.

Прочитать эту статью и другие полезные материалы из мира недвижимости можно также на канале Онград на Яндекс.Дзен. Подписывайтесь и оставайтесь с нами!