В нашей стране не любят включать детей в число собственников квартиры. Это легко объяснимо.

Во-первых, при продаже придется обращаться в опеку и брать разрешение на сделку. Все, кто хоть раз сталкивался с этой организацией, знают, как все сложно.

Во-вторых, просто так продать жилье, где дети участвуют в собственности, не получится, если им не предоставляются другие (не хуже) жилищные условия.

В-третьих, в реестре ЕГРН нет сведений об обязанности родителей регистрировать детей в качестве собственников (если такие обязательства предусмотрены законом). И впоследствии покупатель легко может остаться без квартиры, если суд признает нарушение прав детей при продаже недвижимости.

Все эти риски возникают при продаже квартиры с материнским капиталом, потому что в этом случае квартира является общим имуществом семьи и доля ребенка должна быть определена обязательно.

Продажа без ипотеки

Чтобы продать квартиру, приобретенную с использованием государственной субсидии, предварительно необходимо совершить два действия:

1. заранее определить новое жилье, в котором дети получат свои доли;
2. получить согласие опеки.

Если вы хотите продать имущество, чтобы просто получить деньги, органы опеки разрешения на сделку не дадут. Или вы должны наделить детей долями собственности в другой имеющейся недвижимости. Но чаще всего квартира продается для покупки более просторного жилья.

В этом случае для успеха предприятия необходимо выбрать новый объект, заключить предварительный договор купли-продажи с покупателем и приложить его к заявлению о выдаче разрешения на сделку. Если вы покупаете большую квартиру и улучшаете условия проживания детей, проблем не будет. Обычно такие сделки проводятся в один день.

Детские доли будут определены исходя из стоимости недвижимости и размера маткапитала, направленного на покупку квартиры. На двоих детей можно получить субсидию в сумме 616,6 рублей (466,6 рублей на первого ребенка). Если речь идет о Москве, то это капля в море. А вот если говорить о регионах, то там материнский капитал может пойти в оплату трети, а то и половины стоимости жилья. Размер доли ребенка, соответственно, сильно увеличится.

Так вот в новой квартире вы должны будете выделить детям точно такие же или большие по размеру доли.

Продажа с ипотекой

Если вы приобрели квартиру в ипотеку с материнским капиталом в виде первоначального взноса или использовали его для погашения части кредита, то процедура продажи квартиры сильно усложняется.

Недвижимость находится у банка в залоге, и пока кредит полностью не выплачен, доли детей в собственности не определяются. Родители лишь берут на себя обязательство сделать это после полного погашения задолженности. Это делается в интересах кредитной организации, так как в случае невозврата кредита банк не сможет взыскать квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетним детям. А органы опеки не дадут разрешения на сделку, пока детские доли не будут определены.

Можно полностью погасить кредит и дальше действовать в соответствии с законом без участия банка. Единственное, родители обязаны после выкупа квартиры включить детей в собственность. Если по ипотеке остался небольшой остаток, его может погасить покупатель в качестве первого взноса за квартиру. Если же задолженность большая, то продавцу нужно решать вопрос самостоятельно. Чаще всего у продавца таких денег нет.

Что можно сделать?

Как вариант, можно вернуть материнский капитал в ПФР. Кстати, денежная сумма может оказаться намного меньше той, которую пришлось бы вносить в погашение кредита. При возврате субсидии будет считаться, что материнским капиталом вы не пользовались, и за вами восстановится право использовать его в другой раз.

В этом случае обязанности выделять доли детям в собственности не возникает, получать разрешение органов опеки не нужно, и вы можете продать заложенную в банке квартиру. Необходимая часть денег продавца поступит на счет кредитной организации, а остаток на ваш счет. С согласия банка вы также можете переуступить свою задолженность по ипотеке другому лицу.

Хотя по закону квартиру с материнским капиталом можно продать, все-таки лучше заранее подумать о последствиях. Если вы покупаете недвижимость как промежуточный вариант и планируете расширять жилье в ближайшем будущем, воздержитесь пока от использования материнского капитала.

Прочитать эту статью и другие полезные материалы из мира недвижимости можно также на канале Онград на Яндекс.Дзен. Подписывайтесь и оставайтесь с нами!