В России еще недостаточно широко распространена культура частного инвестирования, поэтому, когда у наших людей появляются свободные средства в более-менее крупных масштабах, они предпочитают не рисковать с ценными бумагами и валютами, а вложиться в старую добрую недвижимость. Способ инвестирования сколь надежный, столь и низкодоходный (впрочем, банковские вклады, проценты по которым регулярно и в одностороннем порядке понижаются, могут с этим поспорить).

На этом фоне все большей популярностью начинают пользоваться апарт-отели (они же сервисные апартаменты) — недвижимость в комплексе, управляемая одним гостиничным оператором, предоставляющим гибкий набор услуг. Если рассматривать апартаменты как инвестиционный продукт, то они выигрывают у квартир под сдачу жилья как более высокой доходностью (управляющие компании обещают по-разному: от 8% до 17%), так и отсутствием лишних хлопот — это уже готовый бизнес, с ним не надо возиться и самому вникать в тонкости отношений «арендодатель-арендатор». Играя на поле гостиниц, апартаменты, зачастую обладая тем же спектром гостиничных услуг (круглосуточное обслуживание, консьержи, уборка до нескольких раз в день и т.п.), предлагают одно мощнейшее преимущество — кухни в своем составе.

Я попробовал разнообразить свой инвестпортфель несколькими апартаментами в Москве, вложившись в них еще на стадии котлована, — и на одном этом получив около 25% доходности. Прибавить к этому, что апартаменты еще и стоили примерно на 25% дешевле, чем аналогичное по площади жилье в соседних кварталах, — получается совсем шикарно.

Более низкая цена апартаментов связана с тем, что они обходятся застройщику дешевле — не надо возводить социальную инфраструктуру, место под строительство должно соответствовать менее строгому перечню требований, ввод в строй проще.

В моем активе есть и несколько однокомнатных квартир "под сдачу", которые всегда приносили стабильный доход около 5% годовых — и в этом году, во время острой фазы пандемии я впервые подумал о них как о пассиве: спрос рухнул, квартиры простаивали. В гостиничном деле, как пишут, дела обстояли не лучше: заполняемость упала до рекордно низких 7%, часть гостиниц просто предпочла на время закрыться. Апарт-отели на время кризиса переориентировались с кратко- на долгосрочную (слава кухням!) аренду и в итоге смогли сохранить почти 50%-ую заполняемость, хоть и в некоторый ущерб доходности.

В целом, когда вы оцениваете, вкладываться ли в тот или иной апарт-отель, слушайте не обещания управляющих компаний. Из их «до 17% годовых», как правило, еще нужно вычесть налоги — более высокие, чем в обычных квартирах, амортизацию и т.п. — в общем, стоит подвергнуть цифру хорошенькой ревизии, а смотрите на локацию, репутацию УК (в конце концов, именно они будут вести ваш объект), не планируется ли по соседству конкурирующее предприятие.

К этому стоит добавить, что рассматривать апарт-отели как вид высоконадежных инвестиций пока что, наверное, не стоит. Не до конца определенный правовой статус («и не жилье, и не гостиница»), риск банкротства оператора или других возникших у него проблем — можно попробовать ради высокой доходности, если это ваша –дцатая инвестиция, но не в том случае, когда надо залезать в кредит.