Как выбрать квартиру в новостройке для выгодной перепродажи?
В РФ не так много инструментов для выгодных инвестиций. Покупка недвижимости - неплохой способ вложения, как с целью перепродажи, так и для сдачи в аренду. На сегодняшний день ни один банковский депозит не дает столь же высокую доходность - процент по вкладам сопоставим с уровнем инфляции.
Перед покупкой квартиры в новостройке стоит тщательно изучить рынок. Тут есть свои особенности и подводные камни, но правильно подобранный вариант в перспективе 2-3 лет позволит заработать до 30-40% от вложенных средств. Это относится к ситуации, когда вся сумма есть на руках. Если же на какую-то часть берется кредит или ипотека, то необходимо вычесть сумму переплаченных процентов. Например, в 2010-2012 гг. в районах, которые вошли в состав Новой Москвы, стоимость квадратного метра возросла вдвое.
Ликвидность и доходность в большей степени зависят от расположения, инфраструктуры, планировки и стадии строительства. В меньшей степени, но также добавят ликвидности видовые характеристики, наличие парков и водоемов. На это стоит обратить внимание и постараться избежать покупки в домах рядом с промышленными объектами.
Расположение и транспортная доступность
Легче всего продать или сдать в аренду квартиру с хорошей транспортной доступностью, в идеале в пешей доступности от метро или от ж/д платформы. Сейчас открываются все новые станции метрополитена и за МКАДом, охватывая и дальние районы Новой Москвы. Например, пару лет назад в ЖК “Москвичка” от ГК Гранель в Коммунарке на начальном этапе строительства можно было купить однокомнатную квартиру менее чем за 3 млн. руб., а сейчас стоимость этой же квартиры около 6 млн. руб. Метро “Коммунарка” в 400 метрах откроется ко дню города в сентябре 2019 г.
Есть и множество других районов в Москве и области, где с открытием метро заметно подорожал квадратный метр, соответственно и арендная ставка. К ним относятся Солнцево, Переделкино, Саларьево, Котельники, Некрасовка. Это в основном Москва и НАО. Подмосковью, даже ближайшее, пока не может полноценно конкурировать со столицей, потому что до метро нужно ехать, часто долго и не всегда удобно. Это не значит, что если вы купите квартиру в 60 км от МКАД, продать ее не удастся. На любое жилье найдется покупатель, но много заработать вряд ли получится. Да и продажа будет не такой быстрой.
Если поблизости есть ж/д станция или прямой автобусный маршрут до ближайшего метро, объект можно смело рассмотреть, тем более что и стоимость аналогичных по классу квартир в новостройках МО будет меньше, чем в Москве, в 1,5-2 раза.
Экология играет не последнюю роль - популярны районы, где много зелени / парков / скверов и мало вредных производств.
Инфраструктура
Социальная составляющая в виде школ, детских садов, торговых и медицинских объектов принципиально важна независимо от локации. И лучше если это все уже построено и функционирует. Если говорить про перспективы внутренней инфраструктуры, то тут стоит проверить застройщика на предмет исполнения им обязательств в предыдущих проектах. При отсутствии соответствующего опыта лучше не рисковать. Хотя по современным стандартам в Москве и МО каждый новый район должен быть обеспечен необходимым количеством мест в школах, детских садах и поликлиниках, необходимым количеством детских площадок и парковочного пространства. И все это, как правило, включается в проект комплексного освоения еще до начала строительства.
Комнатность и этаж
С приличным дисконтом традиционно продаются первые и последние этажи. Даже в поиске на сайте пользователь часто ставит фильтр и отсеивает такие варианты. Однако в большинстве современных новостроек первые этажи отведены под коммерческие помещения, а жилые начинаются со второго. И, как правило, есть технический этаж, так что последний жилой уже не такой уж и последний.
Самым востребованным форматом остаются однокомнатные квартиры. Их часто покупают для сдачи в аренду, поэтому реализуются они довольно быстро.
Отделка и планировка
Заблуждением является мнение, что отсутствие отделки или свободная планировка привлекает покупателей больше, чем квартиры “под ключ”. Быстрее и дороже купят готовый вариант, не требующий дополнительных вложений.
Этап стройки
Максимальная доходность возможна при покупке на этапе котлована, потому что стартовые цены самые низкие. После ввода в эксплуатацию стоимость квартиры возрастает на 20-50% в зависимости от локации.
Тут следует скрупулезно изучить объект и застройщика, посоветоваться со специалистом в области недвижимости. Риски есть всегда, но в случае с опытным застройщиком они все же ниже. Конечно, это в большей степени касается ФЗ-214, когда государственные структуры контролируют все этапы строительства жилья. После перехода с 01.07.2019 г. на проектное финансирование банки получат контроль за расходом средств, поэтому риски сократятся до минимума. Но и цены, вероятно, вырастут. Это частично снизит доходность от продажи такой квартиры, но никак не повлияет на аренду.
