История переходов права собственности: что важно знать?
Многие покупатели вторичной недвижимости полагают, что квартиру можно выбрать самостоятельно. 
Задачу облегчает наличие в интернете разнообразных ресурсов: специализированные сайты содержат множество объявлений как от частных лиц, так и от агентств. Казалось бы, алгоритм действий прост: выбирай понравившийся вариант, звони и оформляй сделку.
Обычно в кругу знакомых находится агент недвижимости, который с радостью вызывается проверить квартиру на чистоту. Но важно знать, что этого недостаточно. Обязательное правило при покупке квартиры гласит: на сделку необходимо брать профессионального юриста, который специализируется на операциях купли-продажи недвижимости. Именно он поможет проверить квартиру на юридическую чистоту, дабы после совершения сделки не возникли дополнительные проблемы, приводящие к затяжным судебным разбирательствам.
В задачи юриста входит:
- Проверка истории перехода прав собственности на квартиру;
- Получение выписки из архива паспортного стола о регистрации и снятии с учета;
- Запрос договора, содержащего информацию о том, на основании чего было совершено приобретение квартиры и у каких владельцев;
- Проверка подлинности доверенностей (если сделка происходит по ним);
- Запрос дополнительной информации обо всех собственниках: учет в психоневрологических и наркологических диспансерах, наличие судимостей и т.д.;
- Проверка отсутствия задолженностей по коммунальным и иным платежам по квартире;
- Выявление обременений и притязаний на квартиру со стороны третьих лиц.
В качестве примера приведем описание сделки купли-продажи недвижимости, после заключения которой собственник столкнулся с рядом проблем.
Собственница Титова А. Г. приобрела квартиру по договору купли-продажи у Крылова Е. Н. в 2010 году. По словам некоторых агентов-экспертов, все сроки давности по сделке уже прошли. После прочтения договора и изучения истории квартиры можно понять, как именно она попала в руки Крылову Е. Н. Итак, в 2002 году квартира была куплена у первых ее владельцев – семьи Обнорских. В 2004 году ⅔ части квартиры были подарены Крыловым своему внуку 1999 года рождения, но впоследствии он осознал, что наделение несовершеннолетнего собственностью влечет за собой обязательную покупку альтернативной квартиры при ее продаже. Поэтому в 2006 году малолетний Крылов А. К. (внук) совершил обратную продажу своей доли деду. Тем самым он нарушил п.3 ст. 37 ГК РФ, который гласит, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не имеют права на совершение сделок со своими подопечными, в которые не включается передача имущества в дар или безвозмездное пользование.
Самое интересное, что в договоре купли-продажи указанной доли не было распоряжения органов опеки и попечительства, которое стороны обязаны были получить в соответствии с п.2 ст. 37 ГК РФ.
Собственница Титова А. Г. рассказала, что у квартиры была очень привлекательная цена, в связи с чем она не обратила особого внимания на документы. После консультации с юристом она отказалась от покупки, потому что на тот момент Крылову А. К. уже исполнилось 20 лет и он имел два года на оспаривание перехода права собственности.
Ведь если его права были нарушены в 2006 году, то по ст. 200 ГК РФ следует, что в случае, если закон не установил иное, течение срока исковой давности происходит со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права и о том, кто именно является надлежащим ответчиком по иску о защите данного права.
В данном случае точкой отсчета служит дата, когда законные представители узнали о факте правонарушения. Если же нарушение прав было совершено законным представителем, то срок исковой давности исчисляется с момента, когда о нарушении узнал другой законный представитель или когда представляемому стало известно о нарушении его прав и он стал способен защитить нарушенное право в суде. Этот момент наступает с возникновения полной гражданской дееспособности.
