Жилье как инвестиция в “пенсионный фонд”
Рост цен на новостройки и нововведенная пенсионная реформа повлекли за собой ряд последствий: инвестиционные сделки, которые фактически исчезли во время кризиса, вернулись на первичный рынок жилья. В то же время, если покупатели ранее рассчитывали продать недвижимость, приобретенную на начальных этапах строительства, то сейчас они склоняются в сторону сдачи ее в аренду. Увеличение количества таких сделок неизбежно вызовет рост предложений аренды, которые за последний год в столице увеличились на 63%.
Возвращение инвестиционных сделок, которые потеряли свою популярность во время кризиса, стало одним из трендов 2019 года на рынке недвижимости. Эту тенденцию увидели все консультанты и застройщики, опрошенные «Ъ-Домом». По оценкам компании “Метриум”, итоги первого квартала были таковы: 10% всех ДДУ в Москве заключались в виде пакетных сделок, когда покупалось несколько квартир сразу. На конец аналогичного периода в прошлом году этот показатель составил всего 6%. Покупатели значительно больше заинтересованы в жилье на ранних этапах строительства: за год в общем числе продаж его доля увеличилась с 8% до 16%. Сейчас доля инвестиционных продаж составляет 10-25% от общего количества и непосредственно зависит от объекта.
Данные компании “Бест-Новострой” свидетельствуют о том, что количество договоров долевого участия, заключенных юридическими лицами, увеличилось более чем в три раза за год: с 5% в первом квартале 2018 года до 17% за аналогичный период этого года. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании, отметила, что в действительности этот показатель значительно выше. По ее словам, нельзя четко определить цель покупки недвижимости частными лицами. В целом, застройщики отметили, что доля независимых инвесторов растет. В компании “Сити-XXI век” заявляют о доле в 5-10% инвестиционных продаж среди всех транзакций.
Новый спрос
Резкое падение количества инвестиционных сделок стало одной из ключевых тенденций текущего периода и экономического кризиса. Для сравнения, в 2014 году многие жители РФ стремились вложить накопленные средства в жилье, а в 2015-2017 годах таких сделок на рынке практически не наблюдалось: стоимость продажи вторичного жилья становилась все ниже, а новые дома к моменту завершения строительства подорожали на 10-20% вместо обычных 30-40%. Эксперты отметили, что о получении сверхприбыли в 50%, доступной ранее, до сих пор не может быть и речи. Покупка квартиры становится более консервативным и не самым доходным способом вложения денег.
Несмотря на это, в настоящий момент формируется стойкий спрос на жилье в качестве инвестиций. По утверждениям аналитиков, это связано с реформами в сфере долевого строительства, переведением застройщиков на банковское финансирование и использование в расчетах с покупателями эскроу-счетов. Новая схема значительно увеличивает стоимость строительства и, следовательно, цену на жилье. По итогам 2018 года новостройки подорожали на 7,5%, а в текущем году – на 2,2%. По словам экспертов, рост цен продолжится, в связи с чем инвесторы ожидают получить большую прибыль.
Далеко не у всех потенциальных покупателей квартир проснулся интерес к инвестициям в недвижимость. Группы спроса на такую недвижимость обычно делятся на две части, первая из которых – начинающие инвесторы. У них есть порядка 1,5-3 млн рублей на приобретение недвижимости с одной главной целью – сохранить накопленный капитал. Данная категория клиентов планирует покрывать взносы по ипотеке с помощью арендных платежей.
Вторая часть инвесторов – это профессиональные рантье, давно и регулярно вкладывающие средства в жилую недвижимость. Для примера, такой человек может продать три квартиры, используемые для сдачи в аренду, и купить четыре в одном жилом комплексе. Разницу можно потратить на отделку и мебель, и доходы с аренды значительно возрастут.
После запуска пенсионной реформы покупатели задумались об инвестициях в недвижимость для получения пассивного дохода в зрелом возрасте. Но нередки случаи, когда покупатели преследуют несколько целей при вложении в жилье. Сначала вложение может рассматриваться как сбережение средств, затем на данной жилплощади могут проживать родители или дети покупателя, а потом принимается решение переехать и сдать квартиру в аренду.
На какие лоты есть спрос
Инвесторы довольно выборочно проявляют интерес к жилой недвижимости. Этот тренд прослеживается на оптовых сделках, при которых более трех лотов продается одному человеку. Иногда число покупаемых в одном жилом комплексе квартир или апартаментов может превышать 100. И обычно для инвестиций с целью перепродажи выбираются объекты, где предположительный рост цен может достигать 30%. Доля подобных сделок в некоторых проектах может достигать 20-25%.
Идеальное жилье для инвестиций – это одно- или двухкомнатная квартира, не слишком компактная по площади и расположенная на средних этажах. Если предполагается, что квартира будет сдаваться в аренду, ее лучше оформить в нейтральных спокойных тонах. В шаговой доступности должны располагаться все необходимые инфраструктурные объекты, и дом должен быть хотя бы частично заселен. Для сдачи в аренду отлично подойдут апартаменты, находящиеся в удачной локации, а для перепродажи лучше остановить выбор на квартирах.
Мнения экспертов по вопросу выбора квартиры для инвестиций сходятся в одном: если вы сами хотели бы жить в такой квартире, то она станет отличным вариантом и для вложений. В настоящий момент арендаторы особо заинтересованы в жилье комфорт- и бизнес-классов. Поэтому стоит обратить внимание на проекты с уникальной архитектурой, предусмотренным паркингом и закрытой территорией.
Важный критерий выбора проекта – это отсутствие рядом массового предложения, которое будет принимать на себя львиную долю спроса покупателей. Средняя площадь квартир для инвестиционных целей сейчас составляет 58,5 кв. м для жилья комфорт-класса и 74,9 кв. м – для бизнес-класса. Для премиального сегмента средняя площадь квартир – 96,5 кв. м.
На сегодняшний день покупатели чаще рассматривают в качестве инвестиций жилье в старой Москве. Многие покупают квартиру в Новой Москве, а свою старую жилплощадь сдают в аренду. Такие сделки имеют несколько другой характер, предполагают иной бюджет и иную площадь недвижимости.
