Меньше, да лучше: каждый метр должен «работать»
Вот уже не одно десятилетие покупатели квартир отдают предпочтение однушкам и компактным двушкам. Однако с течением времени кардинально изменились требования к планировке, метражу кухни, общей функциональности жилья. На сегодняшний день среднестатистический покупатель рассчитывает на сочетание удобства, стиля и ценовой доступности. В погоне за этой триадой многие готовы пожертвовать даже заветными «квадратами».
Статистические данные свидетельствуют о том, что на однокомнатные квартиры приходится 36,8% от общего числа сделок на первичном рынке «старой» Москвы. Наиболее востребованный метраж – 30-45 кв. м. С небольшим отставанием за ними следуют двушки – 33,4%, половина из которых представлена квартирами площадью 55-65 кв. м. Популярностью также пользуются студии и трешки.
Что касается денежного вопроса, в старых границах столицы покупатели, как правило, рассчитывают на бюджет в 2,5-4 млн руб., выбирая студию. За однокомнатную квартиру они готовы отдать 6-7 млн руб., за двухкомнатную – 9-10 млн руб., а за трехкомнатную – 11-12 млн руб. Для Новой Москвы цифры несколько ниже: 2-2,5 млн, 4-5 млн, 6-8 млн и 9-10 млн руб. соответственно. В ближнем Подмосковье аналогичные варианты обойдутся еще на 1-2 млн руб. дешевле.
Что сказывается на спросе?
Обозначенная закономерность не является обязательной. Существует множество причин, которые способны повлиять на структуру спроса. Рассмотрим их на конкретных примерах.
Так, в проектах застройщика ГК «А101» – «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101» и «Белые ночи» – наибольшей популярностью пользуются двушки (около 50%). С заметным отрывом за ними следуют квартиры от трех комнат и более (порядка 30%), и только затем идут однушки (примерно 25%). Подобная расстановка сил объясняется тем, что основными покупателями жилья в Новой Москве являются москвичи, которые стремятся улучшить жилищные условия и продают квартиры в пределах МКАД.
Не менее интересна структура спроса в Бутове. В ЖК «Эталон-Сити» были крайне востребованы просторные трешки, которые очень кстати восполнили пробел в локальном предложении.
Также заметное влияние на спрос оказывает этап строительства. На ранней стадии наиболее популярны студии и однушки. Особенно часто их приобретают частные инвесторы, желающие урвать лакомый кусочек по низкой цене. На завершающих этапах строительства в игру вступают трех- и четырехкомнатные квартиры: клиенту психологически проще расстаться с крупной суммой денег, когда он уверен в том, что дом точно будет возведен до конца. Яркий пример – ЖК «Румянцево-Парк» в Новомосковском округе. Сдача первого корпуса намечена на II квартал 2020 года, и наиболее востребованы в нем двушки и трешки от 56 до 90 кв. м.
Ничего лишнего, только комфорт
После кризиса 2008–2009 годов заметно укрепилась тенденция к уменьшению и оптимизации жилого пространства. Ее отголоски сказываются на структуре спроса и сегодня: покупатели, прежде всего, рассчитывают получить комфортное жилье необходимого для жизни метража, а излишеств в виде дополнительных «квадратов» многие себе не позволяют. Этим потребностям в полной мере отвечает евроформат, набирающий все большую популярность.
Плюсы евроформата
Евроформат сочетает преимущества стандартных квартир и студий и представляет собой промежуточный, гибридный вариант. Кухня и гостиная объединены, но при этом есть изолированные спальни. А поскольку необходимость в лишних коридорах отпадает, метраж заметно сокращается, что отражается и на стоимости: площадь может уменьшиться на целых 20 кв. м, а цена – на миллион рублей.
Интерес к таким квартирам довольно устойчивый, особенно привлекают покупателей просторные кухни-гостиные, которые отвечают русской традиции кухонных посиделок. Так, в однушке евроформата площадь кухни может превышать 10 кв. м, благодаря чему достигается «разгрузка» единственной комнаты: она останется спокойной уединенной спальней, в которой также можно оборудовать компактную рабочую зону, в то время как просторная кухня возьмет на себя прием гостей, проведение домашних праздников и так далее. Кстати, оценить по достоинству евроформат смогут и молодые мамы: пока они занимаются приготовлением пищи, ребенок остается под присмотром.
Не менее востребованы у покупателей евродвушки и евротрешки. Постепенно появляются все новые преимущества: зачастую в кухне предусматриваются дополнительные окна над рабочей поверхностью, улучшающие естественную освещенность пространства.
Широкий выбор евроквартир в разных сегментах предлагает ГК «Основа»: жилье комфорт-класса можно приобрести в ЖК «Парад Планет» в Королеве и в ЖК «Гоголь парк» в Люберцах, а сегмент «комфорт+» представлен ЖК «Грани» в Текстильщиках. Не отстают и другие застройщики: в ЖК «Румянцево-Парк» имеются просторные евротрешки с кухней-гостиной до 25 кв. м. Также стоит обратить внимание на проекты Big Time в Хорошево-Мневниках, «Томилино» в Люберецком районе, «Новоград Павлино» в Балашихе, «Загорье» в Бирюлеве Восточном.
Евроформат завоевывает и высокобюджетное жилье: в комплексе премиум-класса RED7 на Садовом кольце на начальной стадии строительства крайне востребованы евродвушки и евротрешки.
Келлеры: в ход идут цокольные этажи
Рационализация пространства захватила и цокольные этажи новостроек: на них размещаются индивидуальные кладовые помещения, или келлеры. Квадратный метр в кладовке, как правило, обходится вдвое дешевле, чем в жилом помещении в том же доме. Таким образом, намного выгоднее приобрести келлер, чем более просторную квартиру.
Помимо очевидной экономии существуют и другие преимущества. Происходит оптимизация жилого пространства: теперь здесь живут люди, а не вещи. Например, на балконе можно оборудовать зону отдыха с плетеными креслами вместо того, чтобы складировать коробки и сезонный инвентарь.
Застройщики быстро реагируют на нужды клиентов и разрабатывают все более удобные решения. Например, в проектах ГК «Основа» к кладовкам ведут мощные грузовые лифты. А в ЖК «Скандинавия» цокольный этаж проходит под всей территорией квартала и вмещает парковку и келлеры. Также приобрести кладовые помещения можно в ЖК «Аквилон PARK» в Коммунарке, в апарт-комплексе «Движение. Тушино» в Покровском-Стрешневе и многих других.
Важен каждый метр
Современные покупатели хотят, чтобы каждый метр в приобретенном жилье был функционален. Однако на первичном рынке то и дело появляются предложения с нерациональными планировками: длинные и узкие коридоры, острые углы, выступы, изогнутые стены, треугольные комнаты. Особенно это касается домов, возведенных по монолитной технологии, которая предоставляет застройщикам наибольшую свободу в архитектурном плане, но иногда это достоинство оборачивается неприятными сюрпризами для рядовых покупателей. 
Между тем приверженцам оптимизации жилого пространства требуются просторные кухни, прямоугольные комнаты, функциональные коридоры, прямые углы.
Несомненно, строительные компании стараются удовлетворить нужды покупателей. Современные проекты – тому доказательство. Так, комплексы группы «Эталон» предполагают комнаты шириной не менее 3 м, которые можно грамотно обставить мебелью. А в домах от ГК «Основа» предусмотрены студии с потолками, достигающими 5-6 м, и вторым светом, что позволяет оборудовать второй уровень. Подобные варианты можно найти в ЖК «Грани» в Текстильщиках и в ЖК «Парад Планет» в Королеве. А в студии в ЖК «Родной город. Октябрьское поле» от «РГ-Девелопмент» предусматривается наличие сразу двух окон. Это нововведение открывает возможности для более рационального зонирования пространства: например, можно изолировать кухню.
Еще одна интересная тенденция связана с вариативностью планировок в рамках одного проекта. Так, в ЖК «Летний сад» в Дмитровском районе Москвы предусмотрено порядка 70 оригинальных планировок, а в ЖК «Нормандия» в Лосиноостровском районе – свыше 80. Это квартиры-распашонки евроформата с гардеробными и окнами в санузлах.
Готовая отделка на волне спроса
В последние годы наблюдается всплеск популярности квартир с ремонтом от застройщика. Этот формат полностью удовлетворяет потребности практичных и предусмотрительных покупателей. Можно сразу въехать в новое жилье и значительно сэкономить: за счет оптовых закупок готовая отделка обойдется примерно на 30% дешевле, при этом она осуществляется в соответствии с грамотным дизайн-проектом. Кроме того, не нужно будет оформлять дополнительные займы, ведь ремонт от застройщика покрывается ипотекой.
В столичном регионе примерно треть предложения от группы «Эталон» представлена квартирами с отделкой. Это касается как сегмента «комфорт», так и «бизнес». В частности, в ЖК «Серебряный фонтан» в Алексеевском районе предлагаются апартаменты с отделкой. А в ЖК «Грани» одна из трех секций дома целиком отведена под квартиры с ремонтом от застройщика.
Эксперты допускают, что со временем обретет актуальность и продажа меблированных квартир. Так, в ЖК «Скандинавия», где можно выбрать один из трех вариантов дизайнерской отделки, в цену жилья входит подарочная карта IKEA. Номинал карты для обустройства однушки – 270 тыс. руб., двушки – 350 тыс. руб., трех- и четырехкомнатных квартир евроформата – 450 тыс. руб.
Также готовая отделка представлена в городе-парке «Первый Московский» в Новомосковском округе столицы, в ЖК SREDA на Рязанском проспекте, в ЖК Big Time в Хорошево-Мневниках, в ЖК «Нормандия» в Лосиноостровском районе и других комплексах.
А кто же покупатель?
Как правило, студии и небольшие однушки приобретают молодые люди до 30 лет в качестве первого жилья. Обычно они рассчитывают на помощь родственников либо оформляют ипотеку. Более просторные варианты рассматривают пары с детьми, имеющие хорошие должности в коммерческих или государственных структурах. Некоторые комплексы нацелены на конкретную аудиторию: так, в ЖК «Румянцево-Парк» половину предложения составляют двушки и трешки, востребованные у семей.
Молодые пары чаще отдают предпочтение двухкомнатным квартирам – стандартным и евроформата. Их совместный доход находится в пределах 150 тыс. руб., и они желают улучшить жилищные условия. Для них важна стоимость «входного билета», а также возможность оформить ипотеку или рассрочку.
Семейные люди в возрасте 40-50 лет с достатком выше среднего заинтересованы в трешках с гардеробными и двумя санузлами. Наряду со стандартными планировками они также рассматривают евроформат. Кстати, эта категория покупателей стала обосновываться в Новой Москве, которая стремительно развивается.
И для молодых семей, и для семей постарше крайне важна полноценная социальная и транспортная инфраструктура, создающая гармоничную среду для развития детей. Также они обращают внимание на экологическую обстановку в районе и архитектурный облик жилых комплексов .
Половина квартир – в ипотеку
На первичном рынке «старой» Москвы в сегменте массового жилья более половины сделок заключается с использованием ипотеки. Примерно треть клиентов выбирает 100% оплату, а порядка 16% оформляют рассрочку без переплаты.
С начала 2019 года количество покупателей, берущих ипотеку, сократилось на несколько процентов, что обусловлено ростом ставок в 2018 году. В настоящий момент средний размер платежа по ипотеке составляет 41 тыс. руб., поэтому в контексте снижения доходов россиян многие молодые семьи решили отложить покупку жилья до более удачных времен.
Подводя итоги
Таким образом, современный покупатель, как правило, рассчитывает на жилье комфорт-класса с функциональной планировкой и готовой отделкой. В районе должны находиться все необходимые объекты социальной, коммерческой и транспортной инфраструктуры. В целом, квартира может быть и небольшой, но обязательно – комфортной и готовой к жизни.
